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Tout savoir sur la location meublée et sa fiscalité

Tout savoir sur la location meublée et sa fiscalité

Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) 

L’activité de loueur en meublé constitue une activité commerciale au regard du droit fiscal. Elle est donc imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux – BIC (à la différence de la location nue qui est imposée dans la catégorie des revenus fonciers).

Les éléments mobiliers minimum présent dans le logement doivent être : 

  • Literie comprenant couette ou couverture ;
  • Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • Plaques de cuisson ;
  • Four ou four à micro-ondes ;
  • Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  • Ustensiles de cuisine ;
  • Table et sièges ;
  • Étagères de rangement ;
  • Luminaires ;
  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Les critères d’éligibilités 

Le loueur meublé non professionnel :

Est considéré comme loueur en meublé non professionnel le propriétaire-bailleur qui loue un ou plusieurs logements meublés, dans la mesure où :

  • Il ne perçoit pas plus de 23 000 € de recettes locatives brutes annuelles,

OU

  • Son activité de loueur représente moins de 50 % de ses revenus d’activité.

Le loueur meublé professionnel :

Sont considérées comme professionnelles les activités de location meublée respectant les 2 conditions cumulatives suivantes :

  • Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 €,

ET

  • Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Les recettes annuelles retirées de la location en meublé doivent excéder le total des revenus nets professionnels du foyer fiscal (avant déduction des charges du revenu global). 

Lorsque le montant des recettes tirées de l’activité de location meublée excède le montant total des autres revenus d’activité, la condition de l’activité est remplie pour devenir loueur meublé professionnel.

L’imposition des revenus : les deux régimes d’imposition BIC

A. Le micro-BIC

La limite maximale de recettes permettant de se prévaloir de ce régime est désormais fixée à 70.000 €

L’abattement pour charges applicable au montant des recettes pour l’établissement du revenu imposable est ramené à 50 %.

Dans le cadre du régime du micro-BIC les charges sont donc forfaitisées à hauteur de 50 % des recettes brutes encaissées au cours de l’année fiscale. Le contribuable se plaçant sous ce régime ne peut bien sûr déduire aucune autre charge liée à l’activité de location meublée.

B. Les régimes réels

Ce régime permet au contribuable de déduire les charges d’exploitation et financières, pour leur montant réel permettant le cas échéant de dégager un déficit. Lequel sera ensuite traité différemment selon le régime fiscal du contribuable : LMP ou LMNP.

La détermination du résultat net imposable: 

A. Les recettes

Quelque que soit le statut du loueur, professionnel ou non professionnel, le résultat net (régime réel normal ou simplifié) s’obtient en déduisant des recettes les charges et les amortissements.

Les loyers du par la location, même s’ils ne sont pas encaissés, doivent donc être pris en compte. C’est la conséquence du principe de la comptabilité d’engagement qui organise les règles de rattachement des créances et des dettes applicables dans la catégorie des BIC.

Lorsque le contribuable utilise à titre privé le bien qu’il met en location meublée à titre non professionnel, il doit alors inclure dans les produits entrant en compte pour la détermination du bénéfice imposable une somme représentant la valeur locative réelle des locaux réservés à cet usage au cours de la période d’imposition considérée.

B. La déduction des charges

Sont déductibles de la masse des produits (recettes) l’ensemble des charges trouvant leur origine dans l’activité de location meublée. Ainsi, sont déductibles les charges d’exploitation au titre de la location ainsi que les charges financières. 

sont notamment déductibles les charges suivantes (liste non exhaustive) :

  • Les frais généraux de toute nature, les dépenses de personnel et de main-d’oeuvre.
  • Les charges financières des emprunts.
  • Les intérêts d’emprunt.

C. Les amortissements 

En cas de location meublée d’un bien par une personne physique, le montant de l’amortissement de l’ensemble des biens (immeuble et meubles le garnissant) est admis en déduction du résultat imposable, au titre d’un même exercice.

Les immobilisations qui ne se déprécient pas de manière irréversible, tels les terrains, les fonds de commerce ne donnent pas lieu à un amortissement.

L’amortissement déductible correspond à la différence positive entre le montant des loyers acquis et le montant des charges, autres que l’amortissement, afférentes à ce bien ou ces parts de copropriété.

Pour ouvrir droit à l’amortissement, l’immeuble ne doit pas faire l’objet d’une réduction d’impôt.

Définition de l’amortissement :

Montant des amortissements déductibles = Loyers acquis – charges déductibles (autres que les amortissements).

Remarque :

A titre d’exemple, les charges déductibles dans le cas de la location d’immeuble peuvent être des dépenses de gestion (sous réserve d’exclusion), d’entretien, de réparation et d’assurance y compris celles incombant aux locataires et mises à la charge du propriétaire ; des charges afférentes aux emprunts contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des immeubles ; des frais de gérance et de rémunération des gardes ou concierges ; des taxes foncières et des taxes annexes à ces impôts etc.

Le sort du déficit éventuellement constaté ainsi que des plus-values en cas de cession d’un bien affecté à l’activité diffèrent en fonction de la qualité du loueur (professionnel ou non professionnel).

Le régime fiscal du loueur en meublé professionnel

A. Concernant le sort des déficits

Les charges liées à l’acquisition et la conservation du revenu sont entièrement déductibles.

Dans le cas où le montant des charges serait supérieur au montant des recettes, un déficit serait constaté.

Ce déficit retiré de l’activité de location meublée exercée à titre professionnel est imputable sur le revenu global du contribuable sans limitation, sous réserve qu’il ne provienne pas d’amortissements exclus des charges déductibles.

Ainsi, les déficits issus des amortissements ne sont pas reportables sur le revenu global.

B. Concernant l’imposition des plus-values de cession

Les loueurs en meublé professionnels sont soumis au régime des plus-values professionnelles sur la cession de l’immeuble. Ces plus-values sont soumises au régime des plus-values ou moins-values à court terme ou à long terme.

La cession de l’activité de location meublée professionnelle peut bénéficier du régime d’exonération si l’ensemble des conditions sont remplies. 

Si l’activité est exercée depuis au moins 5 ans, lorsque la moyenne des recettes, tirées de la location au titre des exercices clos au cours des deux années civiles qui précèdent la date de clôture de l’exercice de réalisation de la plus-value :

  • N’excède pas le seuil de 90 000 € HT, les plus-values des loueurs professionnels bénéficient d’une exonération totale, 
  • Sont comprises entre 90 000 € HT et 126 000 € HT, les plus-values des loueurs professionnels bénéficient d’une exonération partielle.

L’exonération, totale ou partielle, porte sur les plus-values nettes, à court terme ou à long terme, déterminées après compensation avec les moins-values de même nature.

Dans l’hypothèse où une plus-value immobilière long terme (réalisées à l’occasion de la cession d’immeubles affectés à une activité de location meublée exercée à titre professionnel ) serait constatée un abattement égal à 10 % par année de détention au-delà de la cinquième.

En pratique, les plus-values réalisées sur des biens immobiliers détenus depuis plus de quinze ans sont donc totalement exonérées.

Le régime fiscal du loueur en meublé non professionnel

A. Concernant le sort des déficits

Les déficits provenant de l’exercice à titre non professionnel de l’activité de location meublée ne peuvent pas s’imputer sur les bénéfices ou revenus nets des autres catégories de revenus, ni sur les bénéfices provenant d’autres activités industrielles ou commerciales, qu’elles soient exercées à titre professionnel ou non professionnel.

Ainsi, ces déficits ne peuvent être imputés que sur les revenus d’une activité de location meublée exercée à titre non professionnel des 10 années suivantes pendant lesquelles l’activité n’est pas exercée à titre professionnel.

Cette règle s’applique également si l’immeuble est inscrit à l’actif d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale.

B. Concernant l’imposition des plus-values de cession

Les plus-values et moins-values immobilières réalisées par les loueurs non professionnels relèvent du régime des plus-values immobilières privées. Elles seront donc imposées au taux de 19 % après application de l’abattement pour durée de détention (voir l’article précedent sur les plus-values immobilière).

La surtaxe sur les plus-values élevées s’applique lorsque le montant de la plus-value imposable excède 50.000 €.

Les prélèvements sociaux seront également applicables au taux de 17.2 % après application de l’abattement pour durée de détention spécifique.

C. L’adhésion à un centre de gestion agréée

Bien que n’ayant pas la qualité de loueur professionnel, les contribuables exerçant une activité de loueur en meublé non professionnel peuvent adhérer à un centre de gestion agréée et, ainsi, échapper à une majoration de 25 % au titre de l’impôt sur le revenu.

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