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Tout savoir sur la plus-value immobilière

Tout savoir sur la plus-value immobilière

Qui est concerné ?

Les personnes physiques domiciliées ou non en France et les associés des sociétés de personnes non soumises à l’impôt sur les sociétés (IS), relèvent du régime des plus-values immobilières privées pour les ventes :

  • De biens immobiliers (bâtis ou non bâtis),
  • De droits s’y afférent (usufruit, nue-propriété, servitudes…),
  • De parts de société à prépondérance immobilière.

Lorsque le bien entre dans le cadre de la gestion privée du patrimoine du contribuable.

Les exonérations de plus-values

Sont entièrement exonérés de plus-values immobilières les immeubles, qui constituent la résidence principale du vendeur au jour de la cession.

Toute cession d’immeuble ou partie d’immeuble est exonérée si le prix de vente est inférieur ou égal à 15 000 €.

Détermination de la plus-value brute

PLUS-VALUE BRUTE = PRIX DE CESSION – PRIX D’ACQUISITION

Les travaux supportés par le vendeur depuis l’acquisition de l’immeuble ne sont pris en compte que :

  • S’ils ont été réalisés par une entreprise ;
  • S’ils n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu ; 
  • S’ils ne présentent pas le caractère de dépenses locatives.

Abattement pour durée de détention

Deux barèmes pour le calcul des abattements existent.

Au titre de l’impôt sur les plus-values, le barème applicable est le suivant :

  • 6 % par année de détention au delà de la 5ème année,
  • Et 4 % la 22éme année de détention.

En matière de prélèvements sociaux, l’abattement est fixé à :

  • 1,65 % par année de détention au delà de la 5ème année,
  • 1,60 % pour la 22éme année de détention,
  • Et 9 % à partir de la 23éme année.

les plus-values immobilières au taux forfaitaire sont totalement exonérées au bout de 22 ans de détention.

Les prélèvements sociaux ne seront exonérés quant à eux qu’au bout de 30 ans de détention.

Surtaxes pour une plus-value supérieure à 50 000 €

Le taux de la taxe, progressif, s’échelonne de 2% à 6%, suivant le montant de la plus-value imposable selon le barème suivant :

Montant de la plus-value imposableMontant de la taxe
De 50 001 à 60 0002% PV – (60 000 – PV) x 1/20
De 60 001 à 100 0002% PV
De 100 001 à 110 0003% PV – (110 000 – PV) x 1/10
De 110 001 à 150 0003% PV
De 150 001 à 160 0004% PV – (160 000 – PV) x 15/100
De 160 001 à 200 0004% PV
De 200 001 à 210 0005% PV – (210 000 – PV) x 20/100
De 210 001 à 250 0005% PV
De 250 001 à 260 0006% PV – (260 000 – PV) x 25/100
> à 260 0006% PV
Surtaxes des plus-values immobilière

Exemple :

Immeuble acquis le 1er juillet 2005 (date de l’acte notarié)  pour  120.000 € et revendu le 1er octobre 2020 pour 190.000 €.

Le propriétaire domicilié fiscalement en France avait réalisé des travaux de reconstruction mais ne peut justifier de factures.

Pour la revente, le propriétaire a acquitté des frais de diagnostic techniques de 260 €.  Les frais d’agence immobilière ont été acquittés par l’acquéreur.

Détermination de la plus-value brute

Exemple :

Prix d’acquisition à retenir :

Prix d’achat de 120.000 €

+ frais d’acquisition (évalués selon le forfait de 7,5 %) soit 9.000 €

+ frais liés aux dépenses de reconstruction (évalués forfaitairement à 15 % car l’immeuble a été acquis depuis plus de 5 ans) soit 18.000 €

= 147.000€ (120.000 + 9.000 + 18.000)

Prix de cession à retenir : 190 000 € – 260 € = 189 740 €

Plus-value brute : 189 740 € – 147 000 € = 42 740 €

Détermination de la plus-value imposable /

Exemple :

Le bien a été détenu pendant 15  années pleines, soit 10 années au-delà de la 5ème année de détention.  

Par conséquent l’abattement pour durée de détention sera de 60% au titre de l’impôt sur la plus-value (10 x 6%) et de 16,50 % pour les prélèvements sociaux (10 x 1,65%).

L’assiette de la plus-value soumise à l’IR est de : 42 740 € x 0,40 = 17 096 €

L’impôt sur la plus-value est de : 17 096 € x 19 % = 3 248 €

Pas d’imposition au titre de la taxe sur les plus-values immobilières élevées (plus-value imposable < 50 000 €).  

L’assiette de la plus-value soumise aux prélèvements sociaux est de : 42 740 € x 0,835  = 35 688 €

Les prélèvements sociaux sont de : 35 688 € x 17.2 % = 6.138 €

Soit une charge fiscale totale de 9.386 € pour le vendeur. 

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