Quand un bien ne part pas, j’entends presque toujours la même phrase : « le marché est difficile ». C’est rarement vrai. Dans la grande majorité des dossiers que je reprends, le bien était vendable — il était juste mal positionné, mal montré, ou proposé aux mauvaises personnes.

Je suis mandataire immobilier et je me suis spécialisé sur deux catégories que les agences classiques rechignent à prendre : les biens touristiques et les biens difficiles à vendre. Voici, dans l’ordre de fréquence, ce qui bloque réellement.

1. Le prix n’est pas faux, il est mal placé

Ce n’est pas la même chose. Un prix « trop haut » de 3 %, on le négocie. Un prix mal placé, lui, vous sort purement et simplement des résultats de recherche.

Les acquéreurs ne cherchent pas par prix exact, ils cherchent par tranche : jusqu’à 150 000, de 150 000 à 200 000, et ainsi de suite. Un bien affiché 205 000 € disparaît de tous les filtres « jusqu’à 200 000 ». Vous ne perdez pas quelques acheteurs, vous perdez une population entière.

Le test à faire vous-même : posez votre prix, puis regardez les bornes de filtre les plus proches en dessous. Si vous êtes juste au-dessus de l’une d’elles, vous payez très cher quelques milliers d’euros d’affichage.

2. Les trois premières photos tuent le dossier

Un acquéreur décide en quelques secondes s’il clique ou s’il passe. Ce qui se joue là n’est pas la qualité du bien, c’est la qualité de la première impression.

Les erreurs que je corrige le plus souvent :

• Une photo d’extérieur prise à contre-jour ou par temps gris, alors que la même façade au soleil de fin d’après-midi change tout.
• Des pièces vides. Une pièce vide ne paraît pas grande, elle paraît froide et plus petite. Il faut au minimum un repère d’échelle.
• Du désordre du quotidien — torchon, chargeur, poubelle, tapis de bain. Invisible pour celui qui habite, immédiatement perçu par celui qui visite.
• Pas de plan. Un plan coté, même sommaire, augmente nettement le taux de demande de visite : il répond à la question « est-ce que ça peut marcher pour moi ? » sans que l’acquéreur ait à se déplacer.

Si vous ne deviez changer qu’une chose : reprenez les trois premières photos. C’est le meilleur retour sur temps investi de toute la vente.

3. L’annonce s’adresse à tout le monde, donc à personne

Une annonce qui liste des mètres carrés ne vend rien. Ce qui déclenche, c’est la projection.

Un bien atypique — une grande maison de village, un ancien commerce, un bien à travaux, un logement déjà exploité en courte durée — n’intéresse pas l’acquéreur moyen. Il intéresse un profil précis : l’investisseur, l’artisan, la famille recomposée, le porteur d’un projet de chambres d’hôtes.

La bonne question n’est pas « comment décrire ce bien ? » mais « pour qui ce bien est-il une évidence ? ». Une fois ce profil identifié, tout change : le titre, le premier paragraphe, les photos retenues, les sites où l’on diffuse, et même l’heure des visites.

Sur un bien déjà exploité en location courte durée, par exemple, l’argument n’est pas la surface : c’est l’historique d’exploitation, le mobilier inclus, les avis accumulés, le calendrier de réservations déjà rempli. Ce sont des actifs, et la plupart des annonces ne les mentionnent même pas.

Un cas que j’ai vécu

Une maison de maître, dont les propriétaires n’arrivaient pas à se séparer. Pendant qu’elle était en vente, je l’exploitais pour eux en location courte durée. Et c’est au cours de cette période d’exploitation que j’ai trouvé l’acquéreur.

Ce que ça change, très concrètement : un bien vide pendant des mois coûte de l’argent, se dégrade et se visite mal. Un bien qui tourne est chauffé, entretenu, propre à chaque rotation, et il produit un revenu au lieu d’en consommer. Les propriétaires ont cessé de subir le délai de vente.

La leçon n’est pas « mettez tous vos biens en courte durée ». C’est qu’un bien en vente n’est pas condamné à être un bien à l’arrêt. Entre la décision de vendre et la signature, il peut continuer à vivre — et ce n’est pas incompatible avec le fait de le vendre, au contraire.

4. La diffusion est trop étroite

Beaucoup de vendeurs se limitent à deux ou trois portails grand public. C’est logique, mais insuffisant pour un bien qui vise un profil rare : plus l’acquéreur est spécifique, plus il faut élargir le filet.

De mon côté, je maintiens la diffusion sur environ 200 sites d’annonces, dont des supports spécialisés selon la nature du bien. Ce n’est pas une question de volume pour le volume : c’est qu’un acheteur d’ancien commerce ou de bien touristique ne cherche pas au même endroit qu’un primo-accédant.

5. Les visites ne sont pas filtrées

C’est le point qui épuise le plus les vendeurs, et de loin.

Recevoir quinze visites en un mois n’est pas un bon signe si douze d’entre elles viennent de personnes qui n’obtiendront jamais leur financement, ou qui n’ont pas encore vendu leur propre bien. Vous vous usez, vous vous découragez, et vous finissez par baisser un prix qui n’était pas le problème.

Le filtrage du dossier acquéreur en amont — capacité d’emprunt réelle, apport, accord de principe, bien à vendre ou non — n’est pas une formalité administrative. C’est ce qui fait la différence entre trois visites utiles et quinze visites qui ne mènent nulle part.

6. Le compromis casse au financement

Une vente signée n’est pas une vente faite. Une part significative des compromis tombe sur la condition suspensive de prêt, et on perd alors deux à trois mois — pendant lesquels le bien sort du marché, puis y revient avec l’étiquette « déjà vu », qui est la pire de toutes.

D’où l’intérêt de s’occuper du financement de l’acquéreur avant la signature, pas après. J’ai été courtier en crédit avant d’être mandataire, et c’est probablement l’endroit où j’évite le plus de casse : savoir lire un dossier, repérer le point qui va coincer, et orienter vers le bon interlocuteur.

Deux façons de vendre, selon votre disponibilité

Je propose deux formules, et je suis transparent sur la logique de chacune.

La formule classique. Je m’occupe de tout, visites comprises. C’est le choix de ceux qui n’ont pas le temps, qui habitent loin, ou qui ne veulent pas gérer la relation avec les acquéreurs.

La formule partagée. Vous assurez les visites vous-même, et les honoraires sont divisés par deux. Je conserve tout le reste : la diffusion sur les 200 sites, le filtrage des dossiers acquéreurs, le financement et la négociation.

La seconde a du sens si vous êtes sur place, disponible, et à l’aise pour faire visiter. Personne ne parle mieux d’une maison que celui qui y a vécu. En revanche, si vous êtes émotionnellement attaché au bien ou peu à l’aise avec la négociation, la formule classique vous coûtera moins cher au final — un vendeur qui se justifie face à un acquéreur perd toujours du terrain.

Le diagnostic à faire ce soir

Prenez votre annonce et répondez honnêtement à cinq questions :

1. Mon prix est-il juste au-dessus d’une borne de filtre courante ?
2. Mes trois premières photos donneraient-elles envie à quelqu’un qui ne connaît pas le bien ?
3. Puis-je nommer en une phrase l’acquéreur idéal de ce bien ?
4. Mon annonce parle-t-elle à ce profil, ou à tout le monde ?
5. Sur mes dernières visites, combien de visiteurs avaient un financement validé ?

Si vous bloquez sur deux de ces questions ou plus, le problème n’est pas le marché.

Votre bien est en ligne depuis plusieurs mois sans offre sérieuse ? Je regarde votre annonce et je vous dis franchement ce qui bloque, même si vous ne travaillez pas avec moi ensuite.

Réserver mon diagnostic

Diagnostic d’une heure avec compte rendu écrit, déduit si vous me confiez ensuite votre bien.

Je gère une quarantaine de logements en courte durée à Nevers, et je vois passer beaucoup de propriétaires qui découvrent les nouvelles règles au moment de leur déclaration de revenus. C’est le pire moment pour les découvrir.

La loi du 19 novembre 2024 dite loi Le Meur a changé la donne, et ses effets se déploient encore en 2026. Voici ce qui s’applique réellement aujourd’hui, sans dramatisation et sans langue de bois.

1. Le choc fiscal est déjà passé, et beaucoup ne l’ont pas vu venir

C’est de loin la mesure qui coûte le plus cher, et c’est celle dont on a le moins parlé.

Avant, sur vos revenus 2024, un meublé de tourisme classé au régime micro-BIC bénéficiait d’un abattement de 71 % jusqu’à 188 700 € de recettes. Autrement dit, vous ne déclariez que 29 % de ce que vous encaissiez.

Sur vos revenus 2025, déclarés au printemps 2026, c’est tombé à 50 % d’abattement dans la limite de 77 700 €. Pour un meublé non classé, c’est encore plus sec : 30 % d’abattement, plafond de recettes à 15 000 €.

Pour les revenus 2026, le plafond des classés remonte légèrement à 83 600 € avec le même abattement de 50 %. Les non classés restent à 15 000 € et 30 %.

Traduisons en clair. Un propriétaire qui encaissait 40 000 € sur un meublé classé déclarait 11 600 € de revenu imposable. Il en déclare désormais 20 000 €. La différence n’est pas cosmétique : selon votre tranche, elle se compte en milliers d’euros d’impôt supplémentaire.

Deux conséquences pratiques :

• Le classement du meublé n’est plus une option. L’écart entre classé et non classé est passé de confortable à décisif, surtout si vous dépassez 15 000 € de recettes, seuil au-delà duquel le micro-BIC non classé ne vous est même plus accessible.
• Le régime réel mérite un vrai calcul. Avec un abattement forfaitaire tombé à 50 %, le réel redevient intéressant dès que vos charges réelles — intérêts d’emprunt, ménage, linge, charges de copropriété, amortissement du bien et du mobilier — dépassent la moitié de vos recettes. Sur un bien acheté à crédit, c’est très souvent le cas.

2. Les 120 jours ne sont plus un plafond garanti

Si vous louez votre résidence principale, la limite nationale reste de 120 jours par année civile. Mais depuis le 1er janvier 2025, une commune peut, par délibération motivée, abaisser ce plafond jusqu’à 90 jours.

Le plancher légal est bien 90 jours : une mairie ne peut pas descendre en dessous. En revanche, elle peut fixer 90, 100 ou 110 jours selon sa politique du logement. L’amende en cas de dépassement a été portée à 15 000 €.

Le réflexe à avoir : avant d’acheter ou de vous lancer, appelez le service urbanisme de la commune concernée et demandez si une délibération a été prise. Cela prend dix minutes et cela peut changer la rentabilité de votre projet.

3. Le changement d’usage : la vraie arme des communes

Si le logement n’est pas votre résidence principale, ou si vous la louez plus de 120 jours par an, vous entrez dans le régime du changement d’usage.

Ce qui a changé : les communes en zone tendue peuvent instaurer ce régime par simple délibération, sans autorisation préfectorale préalable. Les autres peuvent le faire par délibération motivée. Autrement dit, ce n’est plus réservé aux grandes métropoles : n’importe quelle commune sous tension peut désormais s’en saisir.

Elles peuvent aussi :

• délivrer des autorisations temporaires, d’une durée inférieure à cinq ans, sans renouvellement automatique ;
• fixer des quotas par zone géographique, en nombre d’autorisations ou en part maximale de logements ;
• exiger une compensation : transformer en logement un local d’un autre usage, ou racheter de la commercialité à un tiers.

Les sanctions ont suivi : l’amende civile est passée de 50 000 € à 100 000 € par local, et les communes disposent d’une amende administrative de 5 000 € à 10 000 €.

Le point que je souligne toujours : une autorisation temporaire non renouvelable, c’est un modèle économique à durée déterminée. Si vous financez un bien sur vingt ans en comptant sur des revenus de courte durée, et que l’autorisation tombe au bout de trois ans, le montage ne tient plus. Il faut que le bien soit viable en location classique, ou revendable sans perte.

4. Votre copropriété peut désormais vous interdire de louer

C’est le point le plus sous-estimé, et celui qui fait le plus de dégâts.

Avant, interdire la location de courte durée dans une copropriété demandait l’unanimité — autant dire jamais. Depuis l’entrée en vigueur de la loi, cette interdiction peut être votée à la majorité de l’article 26 de la loi de 1965, c’est-à-dire la majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix. C’est nettement plus atteignable.

Deux conditions doivent être réunies : l’interdiction ne peut viser que les lots constituant une résidence secondaire, et le règlement de copropriété doit déjà interdire toute activité commerciale dans les lots d’habitation — la fameuse clause d’habitation bourgeoise. Un copropriétaire ne peut donc pas se voir interdire de louer sa résidence principale.

Deux autres obligations à connaître :

• tout règlement de copropriété établi depuis l’entrée en vigueur de la loi doit mentionner expressément si le meublé de tourisme est autorisé ou interdit ;
• lorsqu’un lot fait l’objet d’une déclaration de meublé de tourisme, le copropriétaire doit en informer le syndic, et un point d’information est inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Mon conseil, très concret : avant d’acheter un lot en copropriété pour du meublé de tourisme, lisez le règlement en entier et demandez les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale. S’il y a de la tension sur le sujet, cela se voit tout de suite.

5. Le DPE entre dans la danse

Depuis l’entrée en vigueur de la loi, dans les communes ayant instauré l’autorisation de changement d’usage, toute nouvelle autorisation est conditionnée à un DPE classé A à E en métropole. Cela ne concerne pas la résidence principale du loueur.

Et à compter du 1er janvier 2034, l’exigence se durcit et se généralise : tous les meublés de tourisme, hors résidence principale, devront être classés A à D en métropole.

Attention à une confusion très répandue. On lit souvent un calendrier 2025 / 2028 / 2034 pour les meublés de tourisme. Ce calendrier est celui de la décence énergétique des locations de longue durée, issu de la loi Climat et Résilience. Ce n’est pas le même régime. Pour les meublés de tourisme, il n’existe aujourd’hui aucune obligation générale de DPE minimal pour exploiter : l’exigence A à E ne se déclenche qu’au moment d’une demande d’autorisation de changement d’usage.

Cela dit, 2034 n’est pas si loin quand on raisonne en horizon d’investissement. Si vous achetez un bien classé F ou G aujourd’hui, intégrez le coût des travaux dans votre plan de financement, pas dans vos bonnes intentions.

6. L’enregistrement national : un chantier encore en cours

La loi prévoit la généralisation de la déclaration avec numéro d’enregistrement à toutes les communes, calée sur l’entrée en application du règlement européen sur les locations de courte durée, au 20 mai 2026. Deux décrets du 19 mars 2026 ont mis en place la plateforme de partage de données entre l’État, les communes et les plateformes de réservation.

Je vous le dis honnêtement : sur le terrain, le déploiement n’est pas encore uniforme. Les informations officielles destinées aux particuliers décrivent encore, à ce jour, un régime où la déclaration n’est obligatoire que dans certaines communes. Le dispositif technique semble d’abord conçu comme une infrastructure entre administrations et plateformes, pas comme un guichet grand public.

La bonne attitude n’est donc pas d’attendre, mais de vérifier auprès de votre mairie. Si elle a instauré l’enregistrement, faites-le. Le numéro doit figurer sur toutes vos annonces, et les plateformes finiront par le rendre obligatoire.

Méfiez-vous au passage des sites privés qui se présentent comme le portail officiel d’enregistrement. Certains services déployés commune par commune sont des prestataires, pas l’État. Passez toujours par le site de votre mairie.

7. Le piège de la revente : les amortissements

Dernier point, et il concerne la sortie plutôt que l’exploitation.

Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements pratiqués sous le régime réel doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière. Concrètement, tout ce que vous avez déduit pendant des années au titre de l’usure du bien vient gonfler votre plus-value taxable au moment de vendre.

Cela ne concerne que les loueurs au régime réel, pas ceux au micro-BIC. Mais comme le réel devient justement plus attractif avec la baisse des abattements, beaucoup de propriétaires vont basculer au réel sans mesurer ce qui les attend à la revente. Le gain fiscal annuel est réel ; il est en partie repris à la sortie.

Ce n’est pas une raison pour rejeter le réel. C’est une raison pour faire le calcul sur la durée complète de détention, pas sur une seule année.

Ce que je ferais à votre place

Quatre actions, dans cet ordre :

1. Faites classer votre meublé si ce n’est pas déjà fait. C’est aujourd’hui la mesure au meilleur rapport effort/gain.
2. Appelez votre mairie et demandez trois choses : y a-t-il un régime de changement d’usage, un plafond de jours abaissé, un enregistrement obligatoire.
3. Relisez votre règlement de copropriété et les derniers procès-verbaux d’assemblée générale.
4. Refaites votre calcul micro-BIC contre réel avec les nouveaux chiffres, en intégrant la revente.

Ces informations sont données à titre général et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Chaque situation dépend de votre commune, de votre régime et de votre montage. Pour trancher, faites valider par votre comptable.

Vous gérez un ou plusieurs meublés et vous vous demandez si votre montage tient encore la route ? Je gère une quarantaine de logements et deux laveries à Nevers, et j’accompagne des propriétaires sur exactement ces questions.

Réserver mon diagnostic (1 h – 120 €)

Diagnostic d’une heure avec compte rendu écrit, déduit si vous me confiez ensuite votre bien.

Dans un monde en constante évolution, l’entrepreneuriat est souvent considéré comme un chemin réservé aux audacieux et aux innovateurs. Cependant, une catégorie de personnes commence à se démarquer de manière significative : les neuro-atypiques. Mais qu’est-ce que cela signifie réellement d’être neuro-atypique, et comment cette particularité peut-elle influencer positivement le parcours entrepreneurial ? Plongeons dans ce sujet fascinant pour mieux comprendre cette synergie unique.

Qu’est-ce qu’un Neuro-atypique ?

Le terme « neuro-atypique » désigne les personnes dont le développement neurologique diffère de la norme établie par la société. Cela inclut une variété de conditions neurologiques et neurodéveloppementales, telles que l’autisme, le trouble de l’attention avec ou sans hyperactivité (TDAH), la dyslexie, la dyspraxie, le syndrome d’Asperger, HPI et bien d’autres. Ces conditions ne sont pas des maladies, mais des variations neurologiques naturelles qui influencent la manière dont une personne pense, perçoit et interagit avec le monde.

Les neuro-atypiques possèdent souvent des caractéristiques uniques qui peuvent inclure :

• Pensée créative et non conventionnelle : Une capacité à penser « en dehors des sentiers battus », offrant des perspectives nouvelles et innovantes.
• Hyper-focalisation : Une aptitude à se concentrer intensément sur des tâches ou des sujets spécifiques, parfois pendant de longues périodes.
• Sensibilité sensorielle : Une perception accrue des stimuli sensoriels, qui peut parfois être perçue comme une intensité émotionnelle.
• Capacité à détecter des motifs : Une aptitude à repérer des schémas ou des relations complexes que d’autres pourraient manquer.

Neuro-atypicité et Entrepreneuriat : Une Alchimie Prolifique