Je gère une quarantaine de logements en courte durée à Nevers, et je vois passer beaucoup de propriétaires qui découvrent les nouvelles règles au moment de leur déclaration de revenus. C’est le pire moment pour les découvrir.

La loi du 19 novembre 2024 dite loi Le Meur a changé la donne, et ses effets se déploient encore en 2026. Voici ce qui s’applique réellement aujourd’hui, sans dramatisation et sans langue de bois.

1. Le choc fiscal est déjà passé, et beaucoup ne l’ont pas vu venir

C’est de loin la mesure qui coûte le plus cher, et c’est celle dont on a le moins parlé.

Avant, sur vos revenus 2024, un meublé de tourisme classé au régime micro-BIC bénéficiait d’un abattement de 71 % jusqu’à 188 700 € de recettes. Autrement dit, vous ne déclariez que 29 % de ce que vous encaissiez.

Sur vos revenus 2025, déclarés au printemps 2026, c’est tombé à 50 % d’abattement dans la limite de 77 700 €. Pour un meublé non classé, c’est encore plus sec : 30 % d’abattement, plafond de recettes à 15 000 €.

Pour les revenus 2026, le plafond des classés remonte légèrement à 83 600 € avec le même abattement de 50 %. Les non classés restent à 15 000 € et 30 %.

Traduisons en clair. Un propriétaire qui encaissait 40 000 € sur un meublé classé déclarait 11 600 € de revenu imposable. Il en déclare désormais 20 000 €. La différence n’est pas cosmétique : selon votre tranche, elle se compte en milliers d’euros d’impôt supplémentaire.

Deux conséquences pratiques :

• Le classement du meublé n’est plus une option. L’écart entre classé et non classé est passé de confortable à décisif, surtout si vous dépassez 15 000 € de recettes, seuil au-delà duquel le micro-BIC non classé ne vous est même plus accessible.
• Le régime réel mérite un vrai calcul. Avec un abattement forfaitaire tombé à 50 %, le réel redevient intéressant dès que vos charges réelles — intérêts d’emprunt, ménage, linge, charges de copropriété, amortissement du bien et du mobilier — dépassent la moitié de vos recettes. Sur un bien acheté à crédit, c’est très souvent le cas.

2. Les 120 jours ne sont plus un plafond garanti

Si vous louez votre résidence principale, la limite nationale reste de 120 jours par année civile. Mais depuis le 1er janvier 2025, une commune peut, par délibération motivée, abaisser ce plafond jusqu’à 90 jours.

Le plancher légal est bien 90 jours : une mairie ne peut pas descendre en dessous. En revanche, elle peut fixer 90, 100 ou 110 jours selon sa politique du logement. L’amende en cas de dépassement a été portée à 15 000 €.

Le réflexe à avoir : avant d’acheter ou de vous lancer, appelez le service urbanisme de la commune concernée et demandez si une délibération a été prise. Cela prend dix minutes et cela peut changer la rentabilité de votre projet.

3. Le changement d’usage : la vraie arme des communes

Si le logement n’est pas votre résidence principale, ou si vous la louez plus de 120 jours par an, vous entrez dans le régime du changement d’usage.

Ce qui a changé : les communes en zone tendue peuvent instaurer ce régime par simple délibération, sans autorisation préfectorale préalable. Les autres peuvent le faire par délibération motivée. Autrement dit, ce n’est plus réservé aux grandes métropoles : n’importe quelle commune sous tension peut désormais s’en saisir.

Elles peuvent aussi :

• délivrer des autorisations temporaires, d’une durée inférieure à cinq ans, sans renouvellement automatique ;
• fixer des quotas par zone géographique, en nombre d’autorisations ou en part maximale de logements ;
• exiger une compensation : transformer en logement un local d’un autre usage, ou racheter de la commercialité à un tiers.

Les sanctions ont suivi : l’amende civile est passée de 50 000 € à 100 000 € par local, et les communes disposent d’une amende administrative de 5 000 € à 10 000 €.

Le point que je souligne toujours : une autorisation temporaire non renouvelable, c’est un modèle économique à durée déterminée. Si vous financez un bien sur vingt ans en comptant sur des revenus de courte durée, et que l’autorisation tombe au bout de trois ans, le montage ne tient plus. Il faut que le bien soit viable en location classique, ou revendable sans perte.

4. Votre copropriété peut désormais vous interdire de louer

C’est le point le plus sous-estimé, et celui qui fait le plus de dégâts.

Avant, interdire la location de courte durée dans une copropriété demandait l’unanimité — autant dire jamais. Depuis l’entrée en vigueur de la loi, cette interdiction peut être votée à la majorité de l’article 26 de la loi de 1965, c’est-à-dire la majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix. C’est nettement plus atteignable.

Deux conditions doivent être réunies : l’interdiction ne peut viser que les lots constituant une résidence secondaire, et le règlement de copropriété doit déjà interdire toute activité commerciale dans les lots d’habitation — la fameuse clause d’habitation bourgeoise. Un copropriétaire ne peut donc pas se voir interdire de louer sa résidence principale.

Deux autres obligations à connaître :

• tout règlement de copropriété établi depuis l’entrée en vigueur de la loi doit mentionner expressément si le meublé de tourisme est autorisé ou interdit ;
• lorsqu’un lot fait l’objet d’une déclaration de meublé de tourisme, le copropriétaire doit en informer le syndic, et un point d’information est inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Mon conseil, très concret : avant d’acheter un lot en copropriété pour du meublé de tourisme, lisez le règlement en entier et demandez les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale. S’il y a de la tension sur le sujet, cela se voit tout de suite.

5. Le DPE entre dans la danse

Depuis l’entrée en vigueur de la loi, dans les communes ayant instauré l’autorisation de changement d’usage, toute nouvelle autorisation est conditionnée à un DPE classé A à E en métropole. Cela ne concerne pas la résidence principale du loueur.

Et à compter du 1er janvier 2034, l’exigence se durcit et se généralise : tous les meublés de tourisme, hors résidence principale, devront être classés A à D en métropole.

Attention à une confusion très répandue. On lit souvent un calendrier 2025 / 2028 / 2034 pour les meublés de tourisme. Ce calendrier est celui de la décence énergétique des locations de longue durée, issu de la loi Climat et Résilience. Ce n’est pas le même régime. Pour les meublés de tourisme, il n’existe aujourd’hui aucune obligation générale de DPE minimal pour exploiter : l’exigence A à E ne se déclenche qu’au moment d’une demande d’autorisation de changement d’usage.

Cela dit, 2034 n’est pas si loin quand on raisonne en horizon d’investissement. Si vous achetez un bien classé F ou G aujourd’hui, intégrez le coût des travaux dans votre plan de financement, pas dans vos bonnes intentions.

6. L’enregistrement national : un chantier encore en cours

La loi prévoit la généralisation de la déclaration avec numéro d’enregistrement à toutes les communes, calée sur l’entrée en application du règlement européen sur les locations de courte durée, au 20 mai 2026. Deux décrets du 19 mars 2026 ont mis en place la plateforme de partage de données entre l’État, les communes et les plateformes de réservation.

Je vous le dis honnêtement : sur le terrain, le déploiement n’est pas encore uniforme. Les informations officielles destinées aux particuliers décrivent encore, à ce jour, un régime où la déclaration n’est obligatoire que dans certaines communes. Le dispositif technique semble d’abord conçu comme une infrastructure entre administrations et plateformes, pas comme un guichet grand public.

La bonne attitude n’est donc pas d’attendre, mais de vérifier auprès de votre mairie. Si elle a instauré l’enregistrement, faites-le. Le numéro doit figurer sur toutes vos annonces, et les plateformes finiront par le rendre obligatoire.

Méfiez-vous au passage des sites privés qui se présentent comme le portail officiel d’enregistrement. Certains services déployés commune par commune sont des prestataires, pas l’État. Passez toujours par le site de votre mairie.

7. Le piège de la revente : les amortissements

Dernier point, et il concerne la sortie plutôt que l’exploitation.

Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements pratiqués sous le régime réel doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière. Concrètement, tout ce que vous avez déduit pendant des années au titre de l’usure du bien vient gonfler votre plus-value taxable au moment de vendre.

Cela ne concerne que les loueurs au régime réel, pas ceux au micro-BIC. Mais comme le réel devient justement plus attractif avec la baisse des abattements, beaucoup de propriétaires vont basculer au réel sans mesurer ce qui les attend à la revente. Le gain fiscal annuel est réel ; il est en partie repris à la sortie.

Ce n’est pas une raison pour rejeter le réel. C’est une raison pour faire le calcul sur la durée complète de détention, pas sur une seule année.

Ce que je ferais à votre place

Quatre actions, dans cet ordre :

1. Faites classer votre meublé si ce n’est pas déjà fait. C’est aujourd’hui la mesure au meilleur rapport effort/gain.
2. Appelez votre mairie et demandez trois choses : y a-t-il un régime de changement d’usage, un plafond de jours abaissé, un enregistrement obligatoire.
3. Relisez votre règlement de copropriété et les derniers procès-verbaux d’assemblée générale.
4. Refaites votre calcul micro-BIC contre réel avec les nouveaux chiffres, en intégrant la revente.

Ces informations sont données à titre général et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Chaque situation dépend de votre commune, de votre régime et de votre montage. Pour trancher, faites valider par votre comptable.

Vous gérez un ou plusieurs meublés et vous vous demandez si votre montage tient encore la route ? Je gère une quarantaine de logements et deux laveries à Nevers, et j’accompagne des propriétaires sur exactement ces questions. Le premier échange est offert et sans engagement.

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Dans un monde en constante évolution, l’entrepreneuriat est souvent considéré comme un chemin réservé aux audacieux et aux innovateurs. Cependant, une catégorie de personnes commence à se démarquer de manière significative : les neuro-atypiques. Mais qu’est-ce que cela signifie réellement d’être neuro-atypique, et comment cette particularité peut-elle influencer positivement le parcours entrepreneurial ? Plongeons dans ce sujet fascinant pour mieux comprendre cette synergie unique.

Qu’est-ce qu’un Neuro-atypique ?

Le terme « neuro-atypique » désigne les personnes dont le développement neurologique diffère de la norme établie par la société. Cela inclut une variété de conditions neurologiques et neurodéveloppementales, telles que l’autisme, le trouble de l’attention avec ou sans hyperactivité (TDAH), la dyslexie, la dyspraxie, le syndrome d’Asperger, HPI et bien d’autres. Ces conditions ne sont pas des maladies, mais des variations neurologiques naturelles qui influencent la manière dont une personne pense, perçoit et interagit avec le monde.

Les neuro-atypiques possèdent souvent des caractéristiques uniques qui peuvent inclure :

• Pensée créative et non conventionnelle : Une capacité à penser « en dehors des sentiers battus », offrant des perspectives nouvelles et innovantes.
• Hyper-focalisation : Une aptitude à se concentrer intensément sur des tâches ou des sujets spécifiques, parfois pendant de longues périodes.
• Sensibilité sensorielle : Une perception accrue des stimuli sensoriels, qui peut parfois être perçue comme une intensité émotionnelle.
• Capacité à détecter des motifs : Une aptitude à repérer des schémas ou des relations complexes que d’autres pourraient manquer.

Neuro-atypicité et Entrepreneuriat : Une Alchimie Prolifique

Dans notre société moderne, l’argent occupe une place centrale, souvent source de stress et de conflits internes. Pourtant, il est possible d’harmoniser notre rapport à l’argent avec nos valeurs spirituelles. Cet article explore comment l’argent peut devenir un outil au service de notre croissance spirituelle.

Les Perspectives Culturelles et Historiques

De nombreuses traditions spirituelles ont abordé la question de l’argent. Dans le christianisme, par exemple, il est souvent perçu comme un potentiel obstacle à la pureté spirituelle. D’autres traditions, comme certaines philosophies orientales, voient la prospérité comme une manifestation de l’harmonie avec l’univers. Ces perspectives offrent des points de réflexion précieux sur notre propre relation à l’argent.

L’Argent comme Énergie et Outil

L’argent, en tant qu’énergie, est neutre. Ce sont nos intentions et notre manière de l’utiliser qui lui confèrent une dimension morale. Utilisé consciemment, l’argent peut devenir un puissant levier pour soutenir des causes altruistes et promouvoir le bien-être collectif. Il s’agit de voir l’argent non comme une fin en soi, mais comme un moyen de manifester nos valeurs les plus profondes.

Défis et Contradictions

L’attachement à l’argent peut souvent entrer en conflit avec des valeurs spirituelles de simplicité et de détachement. Comment naviguer entre le désir de prospérité et le besoin de rester aligné avec ses convictions spirituelles ? La clé réside dans la conscience et l’équilibre. En reconnaissant les tentations et en cultivant une approche détachée, on peut apprendre à utiliser l’argent sans se laisser dominer par lui.

Exemples Pratiques et Témoignages

Des histoires inspirantes montrent comment des individus ont réussi à trouver cet équilibre. Par exemple, certains entrepreneurs spirituels réinvestissent une partie de leurs bénéfices dans des projets communautaires ou écologiques. D’autres pratiquent la gratitude financière, en tenant des journaux de gratitude pour leurs revenus et en redistribuant une partie de leurs gains.