Article à jour au 7 novembre 2026.

Après un premier semestre presque stable, les taux de crédit immobilier sont repartis à la hausse depuis la rentrée. En novembre 2026, le taux moyen sur 25 ans approche 3,9 %, et certains emprunteurs dépassent déjà 4 %. Si vous préparez un achat, pour y habiter ou pour louer, il faut revoir vos calculs.

Les chiffres

Taux moyens relevés par le courtier Pretto, hors assurance :

L’essentiel de la hausse s’est fait en deux mois, à l’automne. Les écarts entre profils se creusent aussi : les ménages aux revenus modestes empruntent nettement plus cher que les hauts revenus.

Pourquoi les taux montent

• Le coût de la dette française. Le taux d’emprunt de l’État à 10 ans a dépassé 5 % fin octobre, du jamais vu depuis 2002. Les banques s’en servent comme référence pour fixer leurs propres taux.
• La BCE. Après deux hausses en juin et en septembre, son taux de dépôt est à 2,50 %. Elle n’a pas bougé le 29 octobre, mais n’exclut pas d’autres hausses si l’inflation reste élevée.
• Le contexte. Tensions internationales, prix de l’énergie, incertitude politique et budgétaire en France.

Prochain rendez-vous à surveiller : la notation de la France par S&P le 27 novembre. Le taux d’usure (5,40 % pour les prêts de 20 ans et plus) sera révisé au 1er janvier 2027.

Ce que ça coûte vraiment

Pour un prêt de 200 000 € sur 25 ans, hors assurance :

• à 3,24 % (début 2026) : environ 974 € par mois, 92 000 € d’intérêts au total ;
• à 3,85 % (novembre 2026) : environ 1 039 € par mois, 112 000 € d’intérêts au total.

65 € de plus par mois, et près de 20 000 € d’intérêts en plus sur la durée du prêt. Vu autrement : avec 1 000 € de mensualité sur 25 ans, on pouvait emprunter environ 205 000 € en début d’année, contre 192 000 € aujourd’hui.

Faut-il attendre pour investir ?

Personne ne sait où seront les taux dans six mois. Attendre une baisse, c’est parier. Ce qui compte, c’est qu’un investissement tienne avec le taux d’aujourd’hui. Quelques principes :

• Le prix d’achat se négocie, le taux beaucoup moins. Quand les taux montent, les acheteurs sont moins nombreux et les vendeurs plus ouverts à la discussion. C’est là que se fait la rentabilité.
• Calculez avec le taux réel, assurance comprise, et gardez une marge de sécurité sur les loyers.
• Faites jouer la concurrence sur l’assurance emprunteur, qui peut représenter une part importante du coût total.
• Regardez le rendement, pas seulement la mensualité. Un bien bien placé, bien loué et bien géré absorbe une hausse de taux. Un bien moyen, non.
• Méfiez-vous des montages qui ne tiennent que grâce à un avantage fiscal : la fiscalité du meublé est justement en discussion dans le budget 2027 (voir notre article sur le budget 2027 et le LMNP).

Vous avez un projet et vous voulez savoir s’il tient avec les taux actuels ? On reprend vos chiffres ensemble, sans rien à vous vendre, pendant un diagnostic d’une heure.

Cet article est une information générale et ne constitue pas un conseil en financement personnalisé. Les taux cités sont des moyennes : votre taux dépend de votre profil et de votre banque.

Delil Torgursul est conseiller immobilier spécialisé dans les biens touristiques et les biens difficiles à vendre. Il dirige Full Nevers Conciergerie, qui suit une quarantaine de logements à Nevers et autour, avec plus de 1 000 avis voyageurs sur Airbnb.

Article à jour au 7 novembre 2026. Le texte est en cours d’examen : nous le mettrons à jour après le vote du Sénat.

Si vous louez un bien meublé, en longue durée ou sur Airbnb, le projet de loi de finances pour 2027 vous concerne directement. Son article 7 prévoit de limiter fortement l’amortissement, c’est-à-dire le mécanisme qui permet aujourd’hui à la plupart des loueurs en meublé de payer très peu d’impôt sur leurs loyers. Et les meublés de tourisme sont les plus touchés.

Ce que prévoit le texte du gouvernement

• Location meublée classique (LMNP) : amortissement du bâti limité à 2,5 % par an, avec un plafond de 7 000 € par foyer fiscal.
• Meublés de tourisme : limite encore plus basse, 1,5 % par an et 5 000 € maximum par foyer fiscal.
• Amortissement non utilisé : il serait perdu, alors qu’il est aujourd’hui reportable sans limite.
• Stock existant au 31 décembre 2026 : déductible de 2027 à 2036, dans la limite de 50 % du résultat.

Les résidences étudiantes, seniors et les EHPAD seraient exclus. L’objectif affiché est de rapprocher la fiscalité du meublé de celle de la location nue, qui bénéficie depuis 2026 du dispositif Jeanbrun.

Où en est le texte

Fin octobre, les députés avaient supprimé ce plafonnement. Mais le 4 novembre, l’Assemblée nationale a rejeté la partie recettes du budget, et donc l’ensemble du texte. Conséquence : le Sénat est saisi du texte initial du gouvernement, sans les amendements votés par les députés. Le plafonnement revient donc sur la table.

• Examen au Sénat : du 20 novembre au 8 décembre 2026.
• Vote solennel au Sénat : 9 décembre 2026.
• Délai constitutionnel pour le Parlement : 17 décembre 2026.

Rien n’est décidé. Le Sénat peut supprimer ou modifier la mesure, et le gouvernement garde d’autres options pour faire adopter son budget. Mais il serait imprudent de faire comme si elle n’existait pas.

Ce que ça changerait concrètement

Prenons un meublé de tourisme acheté 200 000 €, dont 160 000 € de bâti. Aujourd’hui, un amortissement autour de 3 % représente environ 4 800 € par an déduits des loyers, en plus des charges. Avec la règle proposée, ce serait 1,5 %, soit 2 400 € par an. La différence s’ajoute au résultat imposable, chaque année. Avec plusieurs biens, le plafond de 5 000 € par foyer est atteint très vite.

Pour un investisseur qui a construit son plan de financement sur 20 ans en comptant sur une imposition quasi nulle, la rentabilité nette peut baisser sensiblement.

Que faire en attendant ?

• Ne rien vendre ni signer dans la précipitation. Le texte peut encore changer, et une décision patrimoniale se prend sur des chiffres, pas sur une rumeur.
• Refaire vos calculs avec l’hypothèse défavorable. Si votre bien reste rentable avec un amortissement réduit, vous êtes tranquille. S’il ne l’est plus, mieux vaut le savoir maintenant.
• Regarder ce qui rapporte vraiment. Pour un meublé de tourisme, la fiscalité n’est qu’une ligne : le prix à la nuit, le taux d’occupation et les charges pèsent souvent plus lourd. Un logement mieux géré peut compenser une partie de la hausse d’impôt.
• Comparer les options. Location meublée longue durée, moyenne durée (salariés en mission, étudiants), location nue avec le dispositif Jeanbrun : selon le bien, l’arbitrage n’est pas le même.
• Demander l’avis de votre expert-comptable avant toute décision fiscale.

Votre meublé de tourisme est à Nevers ou autour et vous voulez savoir s’il peut rapporter plus avec une gestion professionnelle ? La conciergerie fait une estimation gratuite de vos revenus. Et pour reprendre votre stratégie globale, sans rien à vous vendre, on peut en parler pendant un diagnostic d’une heure.

Cet article est une information générale et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.

Delil Torgursul est conseiller immobilier spécialisé dans les biens touristiques et les biens difficiles à vendre. Il dirige Full Nevers Conciergerie, qui suit une quarantaine de logements à Nevers et autour, avec plus de 1 000 avis voyageurs sur Airbnb.

Votre bien est en vente, il est vide, et chaque mois il vous coûte des charges. Le louer en courte durée en attendant l’acheteur est une idée qui revient souvent. Est-ce légal ? Est-ce compatible avec les visites ? Et surtout, est-ce que ça vaut le coup ? Voici les réponses, sans détour.

Est-ce légal ?

Oui, à condition de respecter quelques règles, qui se sont durcies avec la loi du 19 novembre 2024 dite loi Le Meur.

• Déclarer le logement. Un meublé de tourisme doit être enregistré auprès de la mairie. Le numéro obtenu doit figurer sur vos annonces Airbnb ou Booking.
• Vérifier le règlement de copropriété. Si vous êtes en appartement, le règlement peut interdire ou encadrer la location touristique. Prévenez aussi le syndic.
• Vérifier le DPE. Un logement classé F ou G ne peut plus être mis en location meublée de tourisme. Le classement minimum est E aujourd’hui, et ce sera D en 2034.
• Le changement d’usage. Dans certaines grandes villes et zones tendues, louer en courte durée un logement qui n’est pas votre résidence principale demande une autorisation préalable. Dans la plupart des villes moyennes, ce n’est pas le cas, mais la mairie vous le confirmera.
• La limite de jours. Si le bien est encore votre résidence principale, la location est plafonnée à 120 jours par an, voire 90 si votre commune l’a décidé. Pour une résidence secondaire ou un bien vide, ce plafond ne s’applique pas.

Le point à vérifier avant tout : la plus-value

Si le bien en vente est votre ancienne résidence principale, sa vente est en principe exonérée d’impôt sur la plus-value. Mais cette exonération suppose que le logement n’ait pas été loué ou occupé par un tiers entre votre départ et la vente. Le louer, même quelques semaines, peut vous faire perdre cette exonération.

Dans ce cas précis, faites le calcul avec votre notaire avant de vous lancer. Pour une résidence secondaire, un bien hérité ou un investissement locatif, la question ne se pose pas de la même façon.

Et les visites ?

C’est la crainte la plus fréquente, et c’est souvent l’inverse qui se produit. Les visites se placent entre deux séjours, sur les jours libres du calendrier. Le jour de la visite, le logement sort d’un ménage complet, il est meublé et rangé : il se présente beaucoup mieux qu’un appartement vide.

Prévenez simplement votre agent ou votre mandataire, et partagez-lui le calendrier des réservations pour qu’il cale ses rendez-vous.

Est-ce vraiment rentable ?

Tout dépend de la ville, de la saison et du bien. Pour vous faire une idée juste, tenez compte de tous les frais :

• la commission des plateformes, autour de 15 % ;
• le ménage et le linge entre chaque séjour ;
• l’ameublement et l’équipement, si le bien est vide ;
• une assurance adaptée à la location de courte durée ;
• l’impôt : en micro-BIC, un meublé de tourisme non classé bénéficie d’un abattement de 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes par an.

Le bon objectif n’est pas de faire fortune. C’est de couvrir tout ou partie de vos charges mensuelles pendant que la vente suit son cours, au lieu de les payer seul.

Quand l’acheteur se présente

Vous restez maître de votre calendrier. Dès qu’un acheteur sérieux se manifeste, vous bloquez les dates au-delà de la signature prévue. Pour éviter d’avoir à annuler des séjours, ouvrez les réservations sur deux à trois mois glissants, pas davantage.

J’ai vécu ce cas avec une maison de maître que ses propriétaires n’arrivaient pas à vendre : elle a été louée en courte durée pendant la mise en vente, et c’est pendant cette période que l’acquéreur s’est présenté. Je raconte cet exemple dans Mon bien ne se vend pas : que faire ?

Faites le calcul avec vos chiffres

Le calculateur compare ce que votre bien vous coûte chaque mois et ce qu’il pourrait rapporter en location courte durée. Il prend deux minutes, et vous recevez le guide gratuit « Votre bien ne se vend pas ? 3 façons de le faire rapporter en attendant ».

Calculer ce que mon bien peut rapporter

Votre situation est particulière, ou vous voulez vérifier la question de la plus-value avant de vous lancer ? Je réalise un diagnostic immobilier d’une heure, en visio, partout en France.

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Delil Torgursul, consultant immobilier spécialisé dans les biens touristiques et les biens difficiles à vendre. Il dirige une conciergerie de location courte durée (Full Nevers Conciergerie) qui gère une quarantaine de logements et cumule plus de 1 000 avis voyageurs sur Airbnb. Cet article est informatif et ne remplace pas l’avis d’un notaire ou d’un conseiller fiscal.