Article à jour au 7 novembre 2026. Le texte est en cours d’examen : nous le mettrons à jour après le vote.

Pendant que le budget 2027 occupe l’actualité, un autre texte avance : le projet de loi relative à la relance et à la décentralisation du logement, porté par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun. Adopté par le Sénat en juillet, il arrive en séance publique à l’Assemblée nationale à partir du 17 novembre 2026. Voici ce qui concerne les propriétaires et les investisseurs.

Rappel : le dispositif Jeanbrun, déjà en vigueur

Depuis le 21 février 2026, la loi de finances a créé un « statut du bailleur privé », appelé dispositif Jeanbrun. Il permet d’amortir une partie du prix d’un logement loué nu, ce qui était jusqu’ici réservé à la location meublée. Les grandes lignes :

• location nue, résidence principale du locataire, pendant au moins 9 ans ;
• logement dans un immeuble collectif, partout en France (plus de zonage comme avec le Pinel) ;
• loyers et ressources des locataires plafonnés (intermédiaire, social ou très social) ;
• dans l’ancien, des travaux importants obligatoires pour atteindre une bonne performance énergétique ;
• amortissement plafonné à 8 000 € par an et par foyer, jusqu’à 10 000 ou 12 000 € en location sociale ou très sociale ;
• acquisitions éligibles jusqu’au 31 décembre 2028.

Ce que le projet de loi veut changer

• Le Jeanbrun dans l’ancien. Le texte veut rendre le dispositif plus attractif pour l’achat et la rénovation de logements anciens. Le niveau de travaux exigé et les cas d’exclusion (location à un membre de la famille) font partie des points débattus entre le Sénat et les députés.
• Les logements classés F et G. Le texte prévoit de faciliter leur remise sur le marché locatif, sous conditions et en échange d’un engagement de rénovation. Les modalités exactes restent à arrêter.
• Les pouvoirs des maires. Plus de marge de manœuvre locale sur l’urbanisme et la construction, avec la décentralisation d’une partie de la politique du logement.
• L’accession. Le ministre a évoqué la prolongation du prêt à taux zéro et une réflexion sur la règle des 35 % de taux d’endettement, sans décision à ce stade.

Le calendrier

• 8 juillet 2026 : adoption par le Sénat.
• 21 et 22 septembre 2026 : examen en commission à l’Assemblée.
• À partir du 17 novembre 2026 : débat en séance publique à l’Assemblée.
• Ensuite : commission mixte paritaire entre les deux chambres. Aucune date n’est encore fixée pour l’adoption définitive.

Ce qu’il faut en retenir si vous investissez

La tendance est claire, et le budget 2027 va dans le même sens : l’État veut orienter les investisseurs vers la location nue de longue durée, et rendre la location meublée, surtout touristique, moins avantageuse fiscalement. Ça ne veut pas dire que la location courte durée n’est plus rentable. Ça veut dire qu’elle devra l’être par son exploitation (emplacement, prix, taux d’occupation, qualité de gestion) plutôt que par sa fiscalité.

Le bon réflexe : comparer, pour chaque bien, ce qu’il rapporte net d’impôt en location nue avec le Jeanbrun, en meublé longue durée et en location courte durée. Le résultat n’est pas le même pour un studio en centre-ville, une maison avec jardin ou un immeuble à rénover.

Vous avez un bien à rénover dans la Nièvre et vous hésitez sur la formule ? C’est le genre d’arbitrage qu’on fait ensemble pendant un diagnostic d’une heure. Et si la location courte durée reste la bonne option pour votre bien, la conciergerie peut vous donner une estimation de ses revenus.

Cet article est une information générale et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé.

Delil Torgursul est conseiller immobilier spécialisé dans les biens touristiques et les biens difficiles à vendre. Il dirige Full Nevers Conciergerie, qui suit une quarantaine de logements à Nevers et autour, avec plus de 1 000 avis voyageurs sur Airbnb.

Article à jour au 7 novembre 2026.

Après un premier semestre presque stable, les taux de crédit immobilier sont repartis à la hausse depuis la rentrée. En novembre 2026, le taux moyen sur 25 ans approche 3,9 %, et certains emprunteurs dépassent déjà 4 %. Si vous préparez un achat, pour y habiter ou pour louer, il faut revoir vos calculs.

Les chiffres

Taux moyens relevés par le courtier Pretto, hors assurance :

L’essentiel de la hausse s’est fait en deux mois, à l’automne. Les écarts entre profils se creusent aussi : les ménages aux revenus modestes empruntent nettement plus cher que les hauts revenus.

Pourquoi les taux montent

• Le coût de la dette française. Le taux d’emprunt de l’État à 10 ans a dépassé 5 % fin octobre, du jamais vu depuis 2002. Les banques s’en servent comme référence pour fixer leurs propres taux.
• La BCE. Après deux hausses en juin et en septembre, son taux de dépôt est à 2,50 %. Elle n’a pas bougé le 29 octobre, mais n’exclut pas d’autres hausses si l’inflation reste élevée.
• Le contexte. Tensions internationales, prix de l’énergie, incertitude politique et budgétaire en France.

Prochain rendez-vous à surveiller : la notation de la France par S&P le 27 novembre. Le taux d’usure (5,40 % pour les prêts de 20 ans et plus) sera révisé au 1er janvier 2027.

Ce que ça coûte vraiment

Pour un prêt de 200 000 € sur 25 ans, hors assurance :

• à 3,24 % (début 2026) : environ 974 € par mois, 92 000 € d’intérêts au total ;
• à 3,85 % (novembre 2026) : environ 1 039 € par mois, 112 000 € d’intérêts au total.

65 € de plus par mois, et près de 20 000 € d’intérêts en plus sur la durée du prêt. Vu autrement : avec 1 000 € de mensualité sur 25 ans, on pouvait emprunter environ 205 000 € en début d’année, contre 192 000 € aujourd’hui.

Faut-il attendre pour investir ?

Personne ne sait où seront les taux dans six mois. Attendre une baisse, c’est parier. Ce qui compte, c’est qu’un investissement tienne avec le taux d’aujourd’hui. Quelques principes :

• Le prix d’achat se négocie, le taux beaucoup moins. Quand les taux montent, les acheteurs sont moins nombreux et les vendeurs plus ouverts à la discussion. C’est là que se fait la rentabilité.
• Calculez avec le taux réel, assurance comprise, et gardez une marge de sécurité sur les loyers.
• Faites jouer la concurrence sur l’assurance emprunteur, qui peut représenter une part importante du coût total.
• Regardez le rendement, pas seulement la mensualité. Un bien bien placé, bien loué et bien géré absorbe une hausse de taux. Un bien moyen, non.
• Méfiez-vous des montages qui ne tiennent que grâce à un avantage fiscal : la fiscalité du meublé est justement en discussion dans le budget 2027 (voir notre article sur le budget 2027 et le LMNP).

Vous avez un projet et vous voulez savoir s’il tient avec les taux actuels ? On reprend vos chiffres ensemble, sans rien à vous vendre, pendant un diagnostic d’une heure.

Cet article est une information générale et ne constitue pas un conseil en financement personnalisé. Les taux cités sont des moyennes : votre taux dépend de votre profil et de votre banque.

Delil Torgursul est conseiller immobilier spécialisé dans les biens touristiques et les biens difficiles à vendre. Il dirige Full Nevers Conciergerie, qui suit une quarantaine de logements à Nevers et autour, avec plus de 1 000 avis voyageurs sur Airbnb.

Article à jour au 7 novembre 2026. Le texte est en cours d’examen : nous le mettrons à jour après le vote du Sénat.

Si vous louez un bien meublé, en longue durée ou sur Airbnb, le projet de loi de finances pour 2027 vous concerne directement. Son article 7 prévoit de limiter fortement l’amortissement, c’est-à-dire le mécanisme qui permet aujourd’hui à la plupart des loueurs en meublé de payer très peu d’impôt sur leurs loyers. Et les meublés de tourisme sont les plus touchés.

Ce que prévoit le texte du gouvernement

• Location meublée classique (LMNP) : amortissement du bâti limité à 2,5 % par an, avec un plafond de 7 000 € par foyer fiscal.
• Meublés de tourisme : limite encore plus basse, 1,5 % par an et 5 000 € maximum par foyer fiscal.
• Amortissement non utilisé : il serait perdu, alors qu’il est aujourd’hui reportable sans limite.
• Stock existant au 31 décembre 2026 : déductible de 2027 à 2036, dans la limite de 50 % du résultat.

Les résidences étudiantes, seniors et les EHPAD seraient exclus. L’objectif affiché est de rapprocher la fiscalité du meublé de celle de la location nue, qui bénéficie depuis 2026 du dispositif Jeanbrun.

Où en est le texte

Fin octobre, les députés avaient supprimé ce plafonnement. Mais le 4 novembre, l’Assemblée nationale a rejeté la partie recettes du budget, et donc l’ensemble du texte. Conséquence : le Sénat est saisi du texte initial du gouvernement, sans les amendements votés par les députés. Le plafonnement revient donc sur la table.

• Examen au Sénat : du 20 novembre au 8 décembre 2026.
• Vote solennel au Sénat : 9 décembre 2026.
• Délai constitutionnel pour le Parlement : 17 décembre 2026.

Rien n’est décidé. Le Sénat peut supprimer ou modifier la mesure, et le gouvernement garde d’autres options pour faire adopter son budget. Mais il serait imprudent de faire comme si elle n’existait pas.

Ce que ça changerait concrètement

Prenons un meublé de tourisme acheté 200 000 €, dont 160 000 € de bâti. Aujourd’hui, un amortissement autour de 3 % représente environ 4 800 € par an déduits des loyers, en plus des charges. Avec la règle proposée, ce serait 1,5 %, soit 2 400 € par an. La différence s’ajoute au résultat imposable, chaque année. Avec plusieurs biens, le plafond de 5 000 € par foyer est atteint très vite.

Pour un investisseur qui a construit son plan de financement sur 20 ans en comptant sur une imposition quasi nulle, la rentabilité nette peut baisser sensiblement.

Que faire en attendant ?

• Ne rien vendre ni signer dans la précipitation. Le texte peut encore changer, et une décision patrimoniale se prend sur des chiffres, pas sur une rumeur.
• Refaire vos calculs avec l’hypothèse défavorable. Si votre bien reste rentable avec un amortissement réduit, vous êtes tranquille. S’il ne l’est plus, mieux vaut le savoir maintenant.
• Regarder ce qui rapporte vraiment. Pour un meublé de tourisme, la fiscalité n’est qu’une ligne : le prix à la nuit, le taux d’occupation et les charges pèsent souvent plus lourd. Un logement mieux géré peut compenser une partie de la hausse d’impôt.
• Comparer les options. Location meublée longue durée, moyenne durée (salariés en mission, étudiants), location nue avec le dispositif Jeanbrun : selon le bien, l’arbitrage n’est pas le même.
• Demander l’avis de votre expert-comptable avant toute décision fiscale.

Votre meublé de tourisme est à Nevers ou autour et vous voulez savoir s’il peut rapporter plus avec une gestion professionnelle ? La conciergerie fait une estimation gratuite de vos revenus. Et pour reprendre votre stratégie globale, sans rien à vous vendre, on peut en parler pendant un diagnostic d’une heure.

Cet article est une information générale et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.

Delil Torgursul est conseiller immobilier spécialisé dans les biens touristiques et les biens difficiles à vendre. Il dirige Full Nevers Conciergerie, qui suit une quarantaine de logements à Nevers et autour, avec plus de 1 000 avis voyageurs sur Airbnb.