Votre bien est en vente, il est vide, et chaque mois il vous coûte des charges. Le louer en courte durée en attendant l’acheteur est une idée qui revient souvent. Est-ce légal ? Est-ce compatible avec les visites ? Et surtout, est-ce que ça vaut le coup ? Voici les réponses, sans détour.

Est-ce légal ?

Oui, à condition de respecter quelques règles, qui se sont durcies avec la loi du 19 novembre 2024 dite loi Le Meur.

• Déclarer le logement. Un meublé de tourisme doit être enregistré auprès de la mairie. Le numéro obtenu doit figurer sur vos annonces Airbnb ou Booking.
• Vérifier le règlement de copropriété. Si vous êtes en appartement, le règlement peut interdire ou encadrer la location touristique. Prévenez aussi le syndic.
• Vérifier le DPE. Un logement classé F ou G ne peut plus être mis en location meublée de tourisme. Le classement minimum est E aujourd’hui, et ce sera D en 2034.
• Le changement d’usage. Dans certaines grandes villes et zones tendues, louer en courte durée un logement qui n’est pas votre résidence principale demande une autorisation préalable. Dans la plupart des villes moyennes, ce n’est pas le cas, mais la mairie vous le confirmera.
• La limite de jours. Si le bien est encore votre résidence principale, la location est plafonnée à 120 jours par an, voire 90 si votre commune l’a décidé. Pour une résidence secondaire ou un bien vide, ce plafond ne s’applique pas.

Le point à vérifier avant tout : la plus-value

Si le bien en vente est votre ancienne résidence principale, sa vente est en principe exonérée d’impôt sur la plus-value. Mais cette exonération suppose que le logement n’ait pas été loué ou occupé par un tiers entre votre départ et la vente. Le louer, même quelques semaines, peut vous faire perdre cette exonération.

Dans ce cas précis, faites le calcul avec votre notaire avant de vous lancer. Pour une résidence secondaire, un bien hérité ou un investissement locatif, la question ne se pose pas de la même façon.

Et les visites ?

C’est la crainte la plus fréquente, et c’est souvent l’inverse qui se produit. Les visites se placent entre deux séjours, sur les jours libres du calendrier. Le jour de la visite, le logement sort d’un ménage complet, il est meublé et rangé : il se présente beaucoup mieux qu’un appartement vide.

Prévenez simplement votre agent ou votre mandataire, et partagez-lui le calendrier des réservations pour qu’il cale ses rendez-vous.

Est-ce vraiment rentable ?

Tout dépend de la ville, de la saison et du bien. Pour vous faire une idée juste, tenez compte de tous les frais :

• la commission des plateformes, autour de 15 % ;
• le ménage et le linge entre chaque séjour ;
• l’ameublement et l’équipement, si le bien est vide ;
• une assurance adaptée à la location de courte durée ;
• l’impôt : en micro-BIC, un meublé de tourisme non classé bénéficie d’un abattement de 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes par an.

Le bon objectif n’est pas de faire fortune. C’est de couvrir tout ou partie de vos charges mensuelles pendant que la vente suit son cours, au lieu de les payer seul.

Quand l’acheteur se présente

Vous restez maître de votre calendrier. Dès qu’un acheteur sérieux se manifeste, vous bloquez les dates au-delà de la signature prévue. Pour éviter d’avoir à annuler des séjours, ouvrez les réservations sur deux à trois mois glissants, pas davantage.

J’ai vécu ce cas avec une maison de maître que ses propriétaires n’arrivaient pas à vendre : elle a été louée en courte durée pendant la mise en vente, et c’est pendant cette période que l’acquéreur s’est présenté. Je raconte cet exemple dans Mon bien ne se vend pas : que faire ?

Faites le calcul avec vos chiffres

Le calculateur compare ce que votre bien vous coûte chaque mois et ce qu’il pourrait rapporter en location courte durée. Il prend deux minutes, et vous recevez le guide gratuit « Votre bien ne se vend pas ? 3 façons de le faire rapporter en attendant ».

Calculer ce que mon bien peut rapporter

Votre situation est particulière, ou vous voulez vérifier la question de la plus-value avant de vous lancer ? Je réalise un diagnostic immobilier d’une heure, en visio, partout en France.

Réserver mon diagnostic

Delil Torgursul, consultant immobilier spécialisé dans les biens touristiques et les biens difficiles à vendre. Il dirige une conciergerie de location courte durée (Full Nevers Conciergerie) qui gère une quarantaine de logements et cumule plus de 1 000 avis voyageurs sur Airbnb. Cet article est informatif et ne remplace pas l’avis d’un notaire ou d’un conseiller fiscal.

Votre annonce est en ligne depuis des mois, les visites se font rares et les offres n'arrivent pas. Avant de baisser votre prix une fois de plus, voici les vraies questions à se poser, et une solution que peu de vendeurs envisagent : faire rapporter le bien pendant qu'il est en vente.

Pourquoi votre bien ne part pas

Un bien qui reste en vente plus de trois ou quatre mois envoie un signal aux acheteurs : ils se demandent ce qui cloche. Le plus souvent, la cause tient en quatre points.

• Un prix au-dessus du marché. C'est la première cause. Les acheteurs comparent tout en ligne, et une annonce trop chère ne reçoit simplement pas de visites.
• Une présentation qui dessert le bien. Photos sombres, pièces vides ou encombrées, petits travaux visibles : l'acheteur ne se projette pas.
• Un marché local lent. Dans les villes moyennes et les zones rurales, le nombre d'acheteurs est limité, et l'hiver ralentit encore les transactions.
• Des acheteurs qui ne trouvent pas de financement. Quand les banques durcissent leurs conditions, une partie des acheteurs intéressés ne peut pas aller au bout.

Ce que l'attente vous coûte vraiment

Un bien vide n'est jamais neutre. Chaque mois, il continue de vous coûter : la mensualité de crédit s'il y en a une, la taxe foncière, les charges de copropriété, l'assurance, un minimum d'énergie et l'entretien.

Additionés, ces postes dépassent souvent plusieurs centaines d'euros par mois. Multipliez par le nombre de mois depuis la mise en vente : c'est le vrai prix de l'attente. Et un logement vide se dégrade plus vite qu'un logement habité.

Les leviers classiques

Avant toute chose, trois leviers méritent d'être vérifiés.

1. Le prix. Faites-le estimer à nouveau, sur la base des ventes réelles du secteur et non des prix affichés. Une baisse ciblée vaut mieux que plusieurs petites baisses qui usent l'annonce.
2. La présentation. De nouvelles photos lumineuses, un logement désencombré ou meublé, quelques réparations visibles : c'est souvent ce qui déclenche les visites.
3. La diffusion. Votre bien est-il visible partout où cherchent les acheteurs ? Un mandat bien diffusé et des dossiers d'acheteurs filtrés en amont font gagner des semaines.

Ces leviers prennent du temps. Pendant ce temps, votre bien peut déjà travailler pour vous.

Faire rapporter votre bien pendant qu'il est en vente

Peu de vendeurs y pensent : un bien en vente peut être loué en courte durée (Airbnb, Booking) en attendant l'acheteur. Sans bail long, vous gardez la main sur votre calendrier.

• Les revenus couvrent tout ou partie des charges. Selon la ville et le bien, la location peut payer le crédit et les charges, voire dégager un complément.
• Les visites continuent. Elles se placent entre deux séjours.
• Le bien se présente mieux. Meublé, entretenu et nettoyé après chaque séjour, il donne envie, là où un logement vide se visite mal.
• Vous prouvez sa rentabilité. Un historique de réservations est un argument fort auprès des acheteurs investisseurs.
• Vous restez libre. Dès qu'un acheteur sérieux se présente, vous fermez le calendrier.

Un cas réel. Des propriétaires n'arrivaient pas à vendre leur maison de maître. Je l'ai exploitée pour eux en location courte durée pendant la mise en vente. C'est pendant cette période d'exploitation que l'acquéreur s'est présenté : la maison a rapporté jusqu'à la vente, au lieu de coûter.

Cette solution ne convient pas à tous les biens, et quelques règles s’appliquent : je les détaille dans Louer son bien en courte durée pendant la vente. D'autres montages existent selon votre situation et vos objectifs : ils s'étudient au cas par cas.

Calculez ce que votre bien pourrait rapporter

En deux minutes, le calculateur compare ce que votre bien vous coûte chaque mois et ce qu'il pourrait rapporter en location courte durée, avec vos propres chiffres. Vous recevez aussi le guide gratuit « Votre bien ne se vend pas ? 3 façons de le faire rapporter en attendant ».

Calculer et recevoir le guide

Vous préférez un regard expert sur votre situation ? Je réalise un diagnostic immobilier d'une heure, en visio, partout en France.

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Delil Torgursul, consultant immobilier spécialisé dans les biens touristiques et les biens difficiles à vendre. Il dirige une conciergerie de location courte durée (Full Nevers Conciergerie) qui gère une quarantaine de logements et cumule plus de 1 000 avis voyageurs sur Airbnb.

Un propriétaire qui confie son bien à une conciergerie a toujours la même inquiétude, même s’il ne la formule pas : qu’est-ce qui se passe chez moi quand je ne regarde pas ?

La réponse à cette inquiétude, ce n’est pas un discours commercial. C’est un rapport mensuel. Et la qualité de ce rapport en dit plus long sur une conciergerie que n’importe quelle plaquette.

Ce qu’un bon rapport contient

Les chiffres, sans arrondi flatteur. Le chiffre d’affaires encaissé, le nombre de nuits vendues, le taux d’occupation, le prix moyen par nuit. Et surtout la comparaison avec le mois précédent et avec le même mois l’an dernier. Un chiffre seul ne dit rien ; une tendance dit tout.

Ce qui a été dépensé, en détail. Ménages, linge, consommables, petites réparations. Avec les montants. Un propriétaire a le droit de savoir pourquoi il y a eu trois interventions plomberie ce mois-ci.

Ce que les voyageurs ont dit. Pas seulement la note moyenne : les commentaires, y compris les mauvais. Surtout les mauvais, en fait. Un avis à trois étoiles qui mentionne un matelas fatigué, c’est une information qui vaut de l’argent.

L’état du logement. Ce qui s’use, ce qui va lâcher, ce qu’il faudrait remplacer avant que ça devienne un problème. Avec des photos quand c’est utile.

Ce qui est prévu. Les réservations déjà confirmées pour les semaines à venir, et ce qu’on compte faire des creux : baisse de prix, séjour plus long accepté, période bloquée pour travaux.

Ce qu’un bon rapport ne fait pas

Il ne noie pas le propriétaire sous les chiffres. Cinq indicateurs lus et compris valent mieux que trente tableaux que personne n’ouvre.

Il ne cache pas les mauvais mois. Un mois de novembre creux, c’est normal à Nevers. Le maquiller, c’est détruire la confiance au moment où elle compte le plus — parce que le propriétaire le verra sur son relevé de toute façon.

Il ne se contente pas de constater. Un rapport qui dit « occupation à 48 % » sans dire ce qu’on en fait, c’est un relevé, pas un rapport.

Pourquoi c’est le vrai test d’une conciergerie

Faire le ménage et répondre aux messages, beaucoup savent faire. Ce qui distingue une conciergerie qui dure, c’est sa capacité à rendre des comptes lisibles, tous les mois, sans qu’on les réclame.

Parce que rendre des comptes oblige à se tenir. Quand vous savez que vous allez devoir expliquer un taux d’occupation en baisse, vous ajustez vos prix avant, pas après. Quand vous savez que vous allez lister les interventions, vous les faites proprement.

C’est aussi ce qui permet au propriétaire de prendre ses décisions : investir dans un meilleur couchage, refaire les photos, changer de stratégie tarifaire, ou vendre. Sans données, il subit. Avec des données, il choisit.

La question à poser avant de signer

Si vous envisagez de confier votre bien, demandez à voir un rapport mensuel type — anonymisé, bien sûr. Pas une promesse : un exemple réel.

La réponse vous renseignera immédiatement. Une conciergerie qui en a un vous le montre en trente secondes. Une conciergerie qui n’en a pas vous expliquera qu’elle « fait ça de manière plus souple, au téléphone ». Vous saurez quoi en penser.

Demandez aussi à quelle fréquence vous serez payé, et selon quel calendrier. Et ce qui se passe en cas de dégradation : qui avance, qui gère la réclamation, dans quel délai vous êtes informé.

Ce que nous faisons, de notre côté

Chez Full Conciergerie, le suivi mensuel fait partie de la prestation, pas des options. C’est aussi pour cette raison que j’ai investi dans nos propres outils et dans deux laveries : quand on maîtrise le linge et les données, on tient ses délais et on sait ce qu’on dit.

Sur une quarantaine de logements suivis — certains en gestion complète, d’autres seulement pour la commercialisation ou le linge — c’est ce qui fait qu’un propriétaire reste, ou pas.

Vous confiez déjà votre bien et vous n’avez aucune visibilité sur ce qu’il rapporte ? Ou vous envisagez de déléguer et vous voulez savoir à quoi vous attendre ? On en parle.

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Diagnostic d’une heure avec compte rendu écrit, déduit si vous me confiez ensuite votre bien.