Tout d’abord, il est important de savoir que le traitement fiscal des revenus locatifs en location meublée n’est pas le même que celui appliqué aux revenus locatifs issus de la location nue. Le régime fiscal de la location meublée est une activité commerciale générant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il existe trois statuts fiscaux :
• Loueur en meublé non-professionnel (LMNP),
• Loueur en meublé professionnel (LMP),
• Loueur para-hôtelier (LPH).
Enfin, deux régimes fiscaux sont possibles : le micro-BIC ou le régime réel. Le régime micro donne droit à un abattement automatique, et le régime réel permet de prendre en considération un certain nombre de charges déductibles.
Quand peut-on considérer que le logement est meublé ?
La location meublée est considérée comme un logement qui permet aux locataires de dormir, manger et vivre convenablement, selon les exigences de la vie courante. Il y a une liste de meubles obligatoire. La voici :
• La literie (couette ou couverture),
• Des volets ou rideaux occultant pour les pièces à coucher,
• Au moins deux plaques de cuisson,
• Un four ou un four à micro-ondes,
• Un réfrigérateur est un congélateur,
• De la vaisselle en nombre suffisant selon la capacité du logement,
• Des ustensiles de cuisine,
• Une table et des chaises en nombre suffisant selon la capacité du logement,
• Des étagères de rangement,
• Des luminaires,
• Des produits d’entretien ménager.
Lorsque l’on parle de « nombre suffisant selon la capacité du logement », on dénombre en général une ou deux personnes pour un studio, et deux à quatre personnes pour un trois-pièces. De ce fait, la vaisselle et les sièges doivent correspondre au nombre de personnes pouvant habiter le logement.
Si l’ensemble des éléments mentionnés ci-dessus ne sont pas réunies, le locataire est en droit de les réclamer au propriétaire. En cas de non-respect de cette liste, le logement peut être qualifié au logement nu, entraînant un traitement fiscal différent pour le propriétaire.
Il faut savoir qu’aujourd’hui, il existe des sites Internet comme Easymobilier.com qui permettent de meubler complètement son appartement à un coût raisonnable et ce, de façon à respecter les obligations de l’administration fiscale.
Y a-t-il une différence entre la location à usage d’habitation et la location courte durée ?
Il y a plusieurs sous-catégories pour la location meublée ; l’usage en tant que résidence principale, la location saisonnière ou de courte durée, la location meublée de tourisme, et la location de chambres d’hôtes. Elles entrent toute dans la catégorie des BIC. Il y a aucune distinction fiscale entre une location effectue à titre occasionnel, principale, secondaire ou saisonnière.
Par ailleurs, le propriétaire peut être redevable de cotisations sociales. Cela dépend de la qualité de la location et du chiffre d’affaires réalisé.
Le statut de loueur meublé non-professionnel (LMNP)
Le statut de LMNP est attribué aux bailleurs qui perçoivent moins de 23 000 € par an de loyers issus de cette activité ou à ce dont les loyers des meublés ne représentent pas plus de 50 % des recettes globale du foyer. En effet, le statut de LMNP ou LMP est déterminé selon les revenus du foyer fiscal et pas seulement ceux du bailleur.
Le statut de LMNP est aussi bien ouvert aux locations de logement meublé qu’à celles de résidence de tourisme ou encore aux chambres d’hôtes.
La fiscalité de la location meublée
Fiscalement, le bailleur est assujetti au régime micro-BIC s’il ne dépasse pas un certain seuil de revenus issus de la location meublée. Si ces revenus dépassent les seuils ou si le bailleur choisit cette option, il peut bénéficier du régime réel.
Enfin, il convient de déclarer l’activité de LMNP au centre des impôts et au greffe du tribunal de commerce. Le contribuable se voit alors attribuer un numéro de SIRET. Le bailleur dispose de 15 jours maximum après la mise en location de son logement pour déclarer son activité.*
Le statut de loueur meublé professionnel (LMP)
Le statut de LMP est attribué aux bailleurs percevant plus de 23 000 € de revenus issus de la location meublée et dont les loyers, charges comprises, représentent la majeure partie des ressources du foyer fiscal.
Pour cette seconde condition, on comptabilise les traitements, salaire, pension de retraite ou d’invalidité et rente viagère, les BIC (autres que ceux tirés des locations meublées), les bénéfices non-commerciaux (BNC), les bénéfices agricoles (BA) et les revenus des gérants est associé fiscalement assimilé à des salaires.
Pour l’appréciation de cette seconde condition, ni les dividendes perçus par le contribuable ni les revenus fonciers (issus de la location nue) ne sont pris en compte.
Le statut de LMP permet de bénéficier d’avantages fiscaux particuliers. En effet, si ces biens sont considérés comme des actifs professionnels, ils sont exonérés d’IFI. Pour cela, le contribuable doit donc on retirer plus de 23 000 € de recettes annuelles, qui doivent être supérieur aux revenus professionnels du foyer.
En principe, le traitement fiscal est le même, que le loueur soit un LMP ou un LMNP. En effet, le contribuable est soumis au régime micro-BIC ou au réel selon son chiffre d’affaires (ou sur option).
Toutefois, en tant que LMP, le bailleur est redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE) et de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). Des exonérations sont cependant possibles :
• Pour la CFE : lorsque la location est occasionnelle et concerne qu’une partie de l’habitation personnelle, le bailleur n’est pas redevable de la CFE.
• Pour le CVAE : le LMP n’est redevable de la CVAE que lorsque son chiffre d’affaires est supérieur à 152 200 €.
Enfin, concernant la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), les LMP ne sont pas considérés comme des assujettis.
Le statut de loueur para-hôtelier (LPH)
Le bailleur bénéficie du statut de LPH lorsque, en plus de son activité de location meublée, il met à disposition de ses locataires au minimum trois services supplémentaires. Il s’agit du nettoyage régulier du logement, de la fourniture du linge, de la réception ou encore du petit-déjeuner. De ce fait, la location meublée additionnée à au moins trois de ses services qualifie le bailleur en LPH.
L’activité para-hôtelière est considérée comme professionnel lorsqu’un membre du foyer fiscal rend lui-même les prestations hôtelières. Le régime fiscal est sensiblement le même que les LMP. Les différences résident dans l’imputation des déficits et des amortissements, ainsi que dans l’assujettissement à la TVA :
• Les déficits : à la différence du statut de LMP, ou les déficits, sont imputable sur le revenu global pendant 10 ans, en LPH, les déficits ne sont imputables que pendant six ans et sur les revenus de même nature.
• Les amortissements : si les amortissements participent à augmenter le déficit, ils doivent être utilisés dans les six ans suivant la constatation. Il existe donc une limite de temps.
L’amortissement représente la perte de la valeur d’un bien due à son usure dans le temps. Les biens amortissables regroupent globalement les matériaux (informatique, de bureau, de transport), les constructions, les aménagements dans des biens immobiliers ou encore toute sortes de biens incorporels (tels que des licences ou brevets).
• La TVA : le statut de LPH est accordé lorsque le bailleur effectue des prestations de services du type « hôtellerie ». Ces derniers sont assujettis à la TVA au taux de 5,5 % ou 10 %, selon les prestations.
Le régime d’imposition de la location meublée
Comme nous l’avons vu plus haut, deux régimes d’imposition existent dans la location meublée : le régime micro BIC et le régime réel.
Le régime micro BIC
Fiscalement, le bailleur relève du régime micro-BIC si les recettes issues de la location meublée sont inférieures à 72 600 € pour les locaux d’habitation meublés. Ce régime permet de retrancher des recettes un taux forfaitaire de charges, lorsque ces recettes ne dépassent pas un certain montant. En d’autres termes, dans le régime micro-BIC, il n’est pas possible de déduire des charges réellement supportées : le contribuable bénéficie simplement d’un abattement de 50 %.
Pour rappel, dans la location nue, en régime micro foncier, L’abattement est de 30 %. Ici, l’abattement est plus élevé, 50 %, ce qui s’explique certainement par le fait que le propriétaire doit également meubler le bien immobilier, ce qui n’est pas le cas dans la location nue.
Comme dans la location nue, il convient également ici de regarder quel est le régime le plus intéressant lorsque l’on a des recettes inférieures à 72 600 €. Si les charges réelles liées à l’investissement immobilier représentent plus de 50 % des loyers perçus, le régime réel est plus intéressant. À l’inverse, si les charges représentent moins de 50 %, le régime micro est plus avantageux. Comme pour la location nue, il est possible pour le contribuable de se placer sous le régime réel.
Si les dépenses réelles déductibles dépassent celle prise en compte forfaitairement avec le régime micro BIC, il est plus intéressant d’opter pour le régime réel.
Dépenses réelles > dépenses évaluées forfaitairement = Régime réel préférable
Le plafond des loyers pour bénéficier du régime micro-BIC est fixé à 72 600 € pour l’année 2022 et est potentiellement redéfini chaque année. Les revenus tirés de la location à usage de résidence principale ou temporaire du locataire et des locations saisonnières sont visés. L’abattement pour charges s’élève donc à 50 %. En d’autres termes, c’est la moitié des revenus relevant de cette catégorie qui est donc imposée.
Néanmoins, il existe un plafond spécifique pour l’application de ce régime pour les locations saisonnières qui relève des locations meublées de tourisme, les chambres d’hôtes et les gîtes ruraux labellisés « gîte de France » ou autres, qui sont considérés comme des meublés de tourisme.
En effet, le plafond du régime micro-BIC s’élève à 176 200 € pour les recettes réalisées en 2022 et l’abattement applicable est de 71 %. Autrement dit, seuls 29 % des recettes sont imposées.
Si ces plafonds ne sont dépassés qu’une année, le régime micro BIC n’est pas remis en question. Il faut que les recettes dépassent pendant deux années consécutives ses plafonds pour que le contribuable relève du régime réel l’année suivante.
Le régime réel d’imposition pour la location meublée
Si les recettes sont supérieures au seuil du régime micro-BIC, le contribuable relève du régime réel. Si ces recettes sont inférieures au seuil du régime micro BIC, le contribuable disponible cependant d’un choix, il peut opter pour le régime réel, même s’il relève en principe du régime micro-BIC.
Le régime réel permet de déduire les dépenses supporter pour leur montant réel au titre de l’exercice de l’activité.
Comment opter pour le régime réel ?
L’option doit être exercée par courrier avant le 1er février pour s’appliquer aux revenus de l’année. Elle est valable un an et renouvelé tacitement (c’est-à-dire sans besoin de le demander) jusqu’à cette dénonciation par courrier avant le 1er février pour être appliquée cette même année.
Une tolérance existe pour le commencement d’activité : dans ce cas, il est impossible d’opter pour le régime réel jusqu’au dépôt de la première déclaration de résultats.
Si les recettes dépassent les plafonds cités précédemment, alors le contribuable relève automatiquement du régime réel d’imposition. Opter pour ce régime implique des obligations comptables renforcée somme toute similaire à celle des entreprises.
En début d’activité, il faut que le loueur se fasse connaître auprès de l’administration fiscale en remplissant une déclaration de début d’activité (P0i). Un numéro SIRET lui est attribué et le contribuable devient redevable de la CFE.
Quels sont les éléments entrants dans la déclaration ?
Toutes les recettes courues, quelles aient été encaissées ou non, doivent être déclarées, ainsi que les provisions pour charges versées par les locataires, les recettes accessoires et les produits exceptionnels.
En ce qui concerne les déductions des charges, cela dépend si les biens sont inscrits à l’actif professionnel ou conserver dans le patrimoine privé du propriétaire. Ses charges déductibles, comme c’est le cas dans la location nue, viennent s’imputer sur les loyers perçus et ainsi baisser l’éventuelle imposition de ces derniers.
Quelles sont les charges déductibles ?
Les primes d’assurance, les consommations des locataires lorsque les contrats sont au nom du propriétaire du logement, l’acquisition de petit matériel et de fournitures de bureau à hauteur de 500 € HT. Ainsi que les réparations pour remise en état ou de conservation du logement loué ou des parties communes. Pour les dépenses d’amélioration et de construction, elles ne sont pas déductibles, mais peuvent être amorties. C’est aussi le cas des frais d’acquisition et de financement, comme les frais de notaire, les commissions aux intermédiaires, les intérêts et les frais d’emprunt, les cotisations sociales, les impôts et les taxes à la charge du propriétaire, comme la taxe foncière, la contribution économique territoriale (CET) et la taxe de séjour.
En revanche, si la location porte sur une partie de la résidence principale du propriétaire, la taxe d’habitation n’est pas déductible.
Il est possible d’amortir le coût du logement et de ses meubles sur leur durée d’utilisation normal. L’amortissement est annuel et doit être constant. Par exemple, pour un logement ancien, la durée d’amortissement est de 50 ans, durant lesquels il est possible de déduire chaque année 2 % de sa valeur de construction. Sinon, il est également possible d’utiliser un mode d’amortissement du bien par composants, comme le gros œuvre, la toiture, l’aménagement intérieur ou l’électricité.
L’amortissement déductible est limité aux loyers perçus et diminuer de ses charges. L’amortissement ne peut donc pas générer un déficit. Par ailleurs, si l’activité est déjà déficitaire, l’amortissement ne peut pas aggraver le déficit.
Par contre, l’amortissement qui n’a pas été déduit au titre d’une année n’est pas perdu, car il est possible de le reporter sur les revenus locatifs des années postérieurs lorsque l’activité est bénéficiaire, et ce sans limite de temps, tant que le bien continue d’être loué.
Pour résumer, lorsque le régime réel est appliqué, il est possible, lorsque les charges sont supérieures aux recettes, que l’activité génère un déficit.
Charges > Recettes = Déficit
Le traitement du déficit constaté n’est pas le même selon que le contribuable est considéré comme un LMNP ou comme un LMP.
Si le loueur et non professionnel :
- Le déficit issu des locations meublés est imputable sur les autres bénéfices non professionnels réaliser la même année ou les 10 années suivantes, qui sont tirés de la location meublée du foyer fiscal. On ne tient pas compte du régime retenu pour ses revenus. Au-delà, la part de déficit non imputé ai perdue.
Si le loueur est professionnel :
- Il est possible de déduire sans limite de montant les déficits sur le revenu global imposable du foyer fiscal. Autrement dit, le déficit constaté est lié à votre investissement immobilier peut s’imputer directement sur le résultat des autres catégories de revenus, par exemple sur les salaires imposables.
Si le revenu global est insuffisant pour éponger tout le déficit, on est dans le cas d’un déficit global imputable sur le revenu global des six prochaines années.
Doit-on payer des cotisations sociales en location meublée ?
Tous les LMP sont redevable des cotisations sociales. Affilié à la sécurité sociale des indépendants (SSI), ils doivent normalement payer des cotisations à hauteur de 35 % à 43 % de leurs bénéfices. Toutefois, en cas de déficit, dans un objectif d’harmonie fiscale, un forfait minimum a été mise en place. En d’autres termes, même si le LMP est en déficit, il doit tout de même s’acquitter de ce forfait minimum qui, en 2022, et de 1 145 €.
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