Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) constituent un excellent moyen d’investir dans l’immobilier sans soucis de gestion. Toutefois, si la fiscalité des SCPI est alléchante, il ne faut pas perdre de vue que la transparence de ses placement laisse parfois à désirer.

Une SCPI, c’est quoi ?

Une SCPI est une société qui a pour objet, l’acquisition est la gestion d’immeubles locatifs. Acheter des parts de SCPI vous permet ainsi d’investir dans l’immobilier à travers une société qui rassemble de nombreux épargnants.

Comment ça marche une SCPI ?

Les SCPI font appels à l’épargne des particuliers puis avec les capitaux récoltés, elles achètent ou font construire des immeubles. Ces immeubles, composés de bureaux, de parking ou de logement, sont ensuite mise en location et géré par la société elle-même pour le compte des épargnants.

En souscrivant au capital d’une SCPI, un particulier investi donc indirectement dans l’immobilier locatif. Il n’achète pas personnellement un logement pour le donner en location, mais il achète les parts d’une société dans laquelle il devient associé. En contrepartie de sa souscription, l’épargnant est alors susceptible d’encaisser deux types de revenus :

  • Des loyers, en général chaque trimestre, qu’il perçoit des recettes locatives de la SCPI net de frais.
  • Des plus-values, lorsque l’épargnant revend ses parts à un prix supérieur qu’au moment de sa souscription.

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Les avantages et les inconvénients des SCPI

Les avantages d’une SCPI :

  • Par rapport à un investissement locatif réalisé en direct, les SCPI permettent d’investir avec une mise de départ beaucoup plus réduite : les parts valent entre 1000€ et 1500€ et le minimum de souscription demander aux particuliers varie de 7500€ à 10 000€.
  • Les soucis de gestion sont réduits au minimum, la SCPI s’occupe de tout, notamment des relations avec les locataires (recherche de locataires, rédaction des contrats de location, encaissement des loyers, entretien des immeuble, etc.) et ensuite elle réserve le revenus net aux porteurs de parts.
  • Les risques locatifs (loyer impayés par exemple) sont mutualisés : ils sont répartis sur un grand nombre de logements, et non sur un seul bien.

Les inconvénients d’une SCPI :

  • Les frais sont assez élevé : les SCPI prélève des frais lors de la souscription qui tourne autour de 5 à 12%. Par exemple, un versement de 10 000€ avec des frais d’entrées de 10% ne donnera que 9000€ d’investissement net. Elle ponctionne également des frais de gestion sur les loyers perçus (6 à 10% selon les sociétés) et des frais de cession lors de la vente de parts. Ces trois catégories de frais pèsent inévitablement sur la rentabilité du placement.
  • Le placement est parfois peu liquide. Lorsque vous voulez revendre vos parts, il vous faut attendre ou trouver un acheteur, ce qui prend souvent plusieurs mois. Cette difficulté est accrue en cas d’achat de parts d’une SCPI fiscale Pinel ou Malraux : en effet, le bénéfice de la réduction d’impôt est réservé aux épargnants qui ont souscrit lors de la création de la SCPI. Il n’est pas transmissible aux particuliers qui achètent leurs parts sur le marché secondaire une fois la société constituée. Ainsi, à moins d’accepter une grosse perte, il sera difficile de revendre les parts en cours de route, puisque l’éventuel acquéreur ne bénéficiera pas de l’avantage fiscal.
  • Enfin, il ne faut pas écarter le risque d’une moins-value à la dissolution de la SCPI. Lorsque la durée de la SCPI prévue dans les statuts arrive à son terme, les biens composant son parc immobilier sont vendus. A l’issue de cette opération, chaque associé récupère une partie du produit de la vente à hauteur de sa quote-part dans la société. Il peut réaliser une plus-value si la somme recueillies est supérieur au montant de sa souscription. Mais il peut également constater une moins-value.

A qui s’adresse les investissements dans les SCPI ?

Compte-tenu de ses inconvénients, l’investissement dans un SCPI doit s’envisager comme un placement à long terme. La durée détention conseiller varie généralement de 10 à 15 ans.

Les différentes forme de SCPI

La distinction entre les SCPI s’établit en fonction de deux grands critères : le capital et la composition de son patrimoine. Le capital peut être fixe ou variable. Les SCPI à capital fixe sont celles dont un capital plafond a été fixé par ses statuts. Les SCPI à capital variable sont celles qui fluctuent au fur et mesure que le nombre de souscripteurs s’accroît ou diminue.

La durée de vie d’une SCPI

La durée de vie et la stratégie d’une SCPI varie selon la composition de son patrimoine.

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