Vous avez un projet immobilier et vous voulez savoir s’il tient debout avant d’engager de l’argent, du temps ou votre signature. C’est exactement ce que je fais.
Je m’appelle Delil Torgursul. Je gère une quarantaine de logements en location courte durée à Nevers, j’exploite deux laveries, je suis mandataire immobilier, et j’ai construit ma propre maison. Ce que je vous dis, je l’applique d’abord pour moi.
Sur quoi porte mon conseil
Quatre sujets, et rien d’autre.
- L’achat. Est-ce que le bien est au bon prix pour ce marché, qu’est-ce qu’il va réellement coûter une fois remis en état, et à qui il se revendra si vous devez en sortir.
- La location courte durée. Ce que le logement peut faire comme chiffre dans sa rue, ce qu’il coûte à exploiter pour de vrai, et ce que la réglementation de la commune autorise aujourd’hui.
- Les travaux. L’ordre des postes, ce qui compte dans un DPE et ce qui n’y change rien, et comment lire trois devis qui ne parlent pas de la même chose.
- La vente. Pourquoi un bien ne part pas, à qui il s’adresse vraiment, et ce qu’il faut changer dans l’annonce avant de baisser le prix.
Ce que je ne fais pas
Je ne suis pas conseiller en placements financiers. Je ne vends ni assurance-vie, ni SCPI, ni produit d’épargne, et je ne suis plus immatriculé à l’ORIAS parce que je ne fais plus d’intermédiation. Je ne monte pas non plus votre dossier de crédit et je ne négocie pas votre taux : ça, c’est le métier d’un courtier, et je vous dirai vers lequel aller.
Je ne touche donc aucune commission sur des produits financiers ni d’un établissement prêteur. Je suis mandataire immobilier et je perçois des honoraires sur les ventes que je réalise — c’est écrit, et vous le saurez avant de commencer.
Comment se passe un diagnostic
Une heure, par téléphone, en visio ou à Nevers. Vous m’envoyez avant ce que vous avez : l’annonce, les photos, les devis, les chiffres d’exploitation, le DPE. Je les lis avant l’entretien, pour qu’on ne passe pas la séance à découvrir le dossier.
Pendant l’heure, on regarde trois choses : ce qui tient, ce qui ne tient pas, et ce que je ferais à votre place. Je ne ménage pas le dossier. Si le projet est mauvais, vous l’apprenez là plutôt que dans dix-huit mois.
Vous recevez ensuite un compte rendu écrit : ce qu’on s’est dit, les points de vigilance, et les prochaines étapes dans l’ordre. C’est un document que vous gardez et que vous pouvez montrer à votre banque, à votre notaire ou à votre artisan.
Le diagnostic est payant. C’est ce qui me permet de vous dire non sans avoir à vous vendre autre chose derrière. Si vous me confiez ensuite la vente de votre bien, son montant est déduit de mes honoraires.
Pour qui c’est utile
Pour quelqu’un qui hésite entre deux biens et veut un avis qui ne dépend pas de la vente. Pour un propriétaire dont le meublé ne remplit plus depuis un an. Pour un vendeur qui s’use en visites qui ne mènent nulle part. Pour quelqu’un qui a un devis de travaux sur la table et le sentiment qu’il y a un problème quelque part.
C’est moins utile si vous cherchez quelqu’un pour faire le travail à votre place, ou si votre question porte sur des placements financiers : ce n’est pas mon domaine, et je vous le dirai dès le premier message.
Pourquoi moi plutôt qu’un autre
Parce que je vis de l’immobilier que je vous décris. Une quarantaine de logements gérés, plus de mille avis clients cumulés sur les plateformes, deux laveries ouvertes à Nevers, un local commercial, une maison construite de mes mains et une certification AMF passée à l’époque où je faisais du courtage.
Et parce que je n’ai rien à vous placer. C’était le problème de mon ancien métier : quand la rémunération dépend de la souscription, le conseil penche, souvent sans que personne ne le décide. J’ai préféré arrêter.
Un projet, un doute, un dossier bloqué ? Dites-moi où vous en êtes et je vous dis franchement ce que j’en pense.
Diagnostic d’une heure avec compte rendu écrit, déduit si vous me confiez ensuite votre bien.