Article à jour au 7 novembre 2026. Le texte est en cours d’examen : nous le mettrons à jour après le vote du Sénat.
Si vous louez un bien meublé, en longue durée ou sur Airbnb, le projet de loi de finances pour 2027 vous concerne directement. Son article 7 prévoit de limiter fortement l’amortissement, c’est-à-dire le mécanisme qui permet aujourd’hui à la plupart des loueurs en meublé de payer très peu d’impôt sur leurs loyers. Et les meublés de tourisme sont les plus touchés.
Ce que prévoit le texte du gouvernement
- Location meublée classique (LMNP) : amortissement du bâti limité à 2,5 % par an, avec un plafond de 7 000 € par foyer fiscal.
- Meublés de tourisme : limite encore plus basse, 1,5 % par an et 5 000 € maximum par foyer fiscal.
- Amortissement non utilisé : il serait perdu, alors qu’il est aujourd’hui reportable sans limite.
- Stock existant au 31 décembre 2026 : déductible de 2027 à 2036, dans la limite de 50 % du résultat.
Les résidences étudiantes, seniors et les EHPAD seraient exclus. L’objectif affiché est de rapprocher la fiscalité du meublé de celle de la location nue, qui bénéficie depuis 2026 du dispositif Jeanbrun.
Où en est le texte
Fin octobre, les députés avaient supprimé ce plafonnement. Mais le 4 novembre, l’Assemblée nationale a rejeté la partie recettes du budget, et donc l’ensemble du texte. Conséquence : le Sénat est saisi du texte initial du gouvernement, sans les amendements votés par les députés. Le plafonnement revient donc sur la table.
- Examen au Sénat : du 20 novembre au 8 décembre 2026.
- Vote solennel au Sénat : 9 décembre 2026.
- Délai constitutionnel pour le Parlement : 17 décembre 2026.
Rien n’est décidé. Le Sénat peut supprimer ou modifier la mesure, et le gouvernement garde d’autres options pour faire adopter son budget. Mais il serait imprudent de faire comme si elle n’existait pas.
Ce que ça changerait concrètement
Prenons un meublé de tourisme acheté 200 000 €, dont 160 000 € de bâti. Aujourd’hui, un amortissement autour de 3 % représente environ 4 800 € par an déduits des loyers, en plus des charges. Avec la règle proposée, ce serait 1,5 %, soit 2 400 € par an. La différence s’ajoute au résultat imposable, chaque année. Avec plusieurs biens, le plafond de 5 000 € par foyer est atteint très vite.
Pour un investisseur qui a construit son plan de financement sur 20 ans en comptant sur une imposition quasi nulle, la rentabilité nette peut baisser sensiblement.
Que faire en attendant ?
- Ne rien vendre ni signer dans la précipitation. Le texte peut encore changer, et une décision patrimoniale se prend sur des chiffres, pas sur une rumeur.
- Refaire vos calculs avec l’hypothèse défavorable. Si votre bien reste rentable avec un amortissement réduit, vous êtes tranquille. S’il ne l’est plus, mieux vaut le savoir maintenant.
- Regarder ce qui rapporte vraiment. Pour un meublé de tourisme, la fiscalité n’est qu’une ligne : le prix à la nuit, le taux d’occupation et les charges pèsent souvent plus lourd. Un logement mieux géré peut compenser une partie de la hausse d’impôt.
- Comparer les options. Location meublée longue durée, moyenne durée (salariés en mission, étudiants), location nue avec le dispositif Jeanbrun : selon le bien, l’arbitrage n’est pas le même.
- Demander l’avis de votre expert-comptable avant toute décision fiscale.
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Cet article est une information générale et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.
Delil Torgursul est conseiller immobilier spécialisé dans les biens touristiques et les biens difficiles à vendre. Il dirige Full Nevers Conciergerie, qui suit une quarantaine de logements à Nevers et autour, avec plus de 1 000 avis voyageurs sur Airbnb.
