Comment sont imposés les revenus locatifs issus de la location nue ?

Les revenus fonciers s’ajoutent aux autres revenus, comme les salaires, pour être soumis au barème progressif de l’IR (impôt sur le revenu). Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, et ce, en tant que revenus du patrimoine.

C’est au moment de la déclaration des revenus que le propriétaire doit transmettre ses recettes. Il y a deux choix possibles, soit le régime micro foncier ou soit le régime réel. 

Quelle est la différence entre le régime micro foncier et le régime réel ?

Lorsque vous êtes propriétaire d’un ou de plusieurs biens immobiliers et que vous décidez de les louer nus, vous devez choisir d’être imposé soit au régime micro foncier, soit au régime foncier réel.

Le régime micro foncier

Pour bénéficier de ce régime simplifié, il faut que les revenus locatifs nus annuels n’excèdent pas 15 000 €. Les services fiscaux appliquent un abattement de 30 % pour charges sur les recettes brute transmissent au moment de la déclaration annuelle des revenus. En d’autres termes, seuls 70 % des loyers perçus sont imposés à l’IR et aux prélèvements sociaux.

Exemple :

J’ai perçu 10 000 € de loyer sur l’année 2022, mais seulement 7 000 € sont imposés.

Comment déclarer le micro foncier ?

Il suffit de cocher la case « Microfoncier » sur la déclaration de revenus classique (la déclaration 2042) et reporter les recettes brutes de l’année d’imposition, avec l’adresse des locations. Il ne faut cependant pas appliquer les 30 % d’abattement : c’est le fisc qui procède à ce calcul.

Le régime réel d’imposition

Grâce au régime réel d’imposition, il est possible de déduire des revenus les frais et charges supportés réellement dans l’année et qui ont été engagés pour percevoir ces dits revenus. C’est le propriétaire des logements loués qui doit les déduire lui-même pour obtenir son résultat imposable. Si le résultat obtenu est positif, il vient s’ajouter aux autres revenus catégoriels pour constituer le revenu global soumis à l’impôt. S’il est négatif, il génère un déficit foncier, qui est imputable pour partie sur le revenu global et pour votre partie sur les revenus fonciers de l’année suivante.

Les conditions pour être au régime réel d’imposition

Si les revenus fonciers annuels du foyer fiscal sont supérieurs à 15 000 € ou que le régime micro foncier ne peut pas s’appliquer, le régime réel s’applique obligatoirement. Le contribuable peut également décider d’opter pour le régime réel, même si les loyers sont inférieurs à 15 000 € par an.

Quels sont les frais déductibles au régime réel ?

Les principaux frais déductibles des loyers perçus par le foyer fiscal :

• La rémunération des gardiens,
• Les frais d’administration qui ont été supportés par le propriétaire,
• La rémunération des tiers, comme les agences immobilières par exemple ou un courtier,
• Les frais de procédure, notaire, avocat, huissier ou des experts,
• Pour les autres frais de gestion, un forfait annuel de 20 € est déductible pour tous les autres frais administratifs et de gestion qui ne sont pas couverts par les autres catégories.
• Les primes d’assurance liée à la couverture des risques susceptibles d’affecter les immeubles,
• Les travaux d’entretien et de réparation supporté par le propriétaire,
• Le coût des déplacements,
• Les réparations locatives, encore une fois, celles supportées par le propriétaire,
• Les travaux d’amélioration du logement, il s’agit des travaux qui améliore les conditions de la vie moderne ou de confort, comme des travaux d’économie d’énergie ou d’équipement de sécurité,
• Les intérêts liés à l’emprunt contracté,
• Les impôts et taxes dont le propriétaire a été redevable, la taxe foncière par exemple.

Le déficit foncier

Un déficit foncier peut être constaté lorsque les charges déductibles excèdent les recettes brutes.

Charges déductibles > Recettes brutes

Ce déficit est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. L’excédent est déductible sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Dans le cas où le revenu global serait insuffisant pour éponger le déficit foncier, son excédent devient un déficit global imputable sur le revenu global des six années suivantes. 

Résultat positif

Les revenus fonciers s’ajoutent aux autres revenus pour être soumis au barème progressif de l’IR (impôt sur le revenu). Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, et ce, en tant que revenus du patrimoine.

Pour résumer, un déficit foncier peut affecter grandement votre revenu imposable, et donc votre impôt. Il est très intéressant de se pencher sur des potentiels travaux déductibles ou de passer par la souscription d’emprunt, car cela a un double avantage, ne pas toucher à votre épargne et de faire gagner de la valeur à votre bien tout en diminuant vos impôts.

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